Rapport annuel 2021
SCPI AEW Commerces Europe · AEW Ciloger
Synthèse
La SCPI AEW Commerces Europe, spécialisée dans les actifs commerciaux, a fusionné avec la SCPI Pierre Plus en 2023. Elle détient un patrimoine diversifié principalement en France et en zone euro. L'année a été marquée par une baisse du prix de souscription et une collecte nette significative. Le taux de distribution s'établit à 4,00 %, légèrement inférieur à la moyenne du marché des SCPI de commerces.
Recommandation
La SCPI AEW Commerces Europe est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un placement immobilier diversifié et résilient, avec un horizon d'investissement de long terme. Le faible endettement et la gestion proactive des actifs sont des points forts. Cependant, la baisse du prix de souscription et la diminution de la valeur vénale des actifs nécessitent une vigilance. Pour les investisseurs prudents, cette SCPI offre une sécurité relative avec un rendement stable. La conviction est positive, mais avec une attention particulière aux évolutions du marché immobilier.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI AEW Commerces Europe est composé à 91 % de murs de commerces, 6 % de bureaux, et 3 % d'autres types d'actifs. Géographiquement, 74 % des actifs sont situés en France et 26 % en zone euro, principalement en Allemagne, Espagne, Belgique et Pays-Bas. Les actifs sont bien diversifiés avec 278 sites et 750 baux, ce qui limite le risque locatif. Les principaux locataires sont des enseignes nationales et internationales solides, représentant 84 % des loyers. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des points forts, mais la baisse de la valeur vénale des actifs de 9,3 % à périmètre constant est un point de vigilance.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,00 % est légèrement inférieur à la moyenne du marché des SCPI de commerces (4,5 %). Le prix de la part a été ajusté à la baisse de 9,52 % en 2023, reflétant la baisse des valeurs d'expertise. Le résultat de l'exercice s'élève à 67,96 M€, en augmentation de 5 % par rapport à 2022. Le report à nouveau par part est de 0,85 €, offrant une réserve équivalente à 1,2 mois de distribution. Les frais de gestion, à 8,20 % des produits locatifs, sont dans la moyenne du marché. Globalement, la performance financière est solide malgré un contexte de marché difficile.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 3,63 %, la SCPI AEW Commerces Europe est faiblement endettée, bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Le faible recours à l'effet de levier limite les risques financiers, surtout dans un contexte de hausse des taux d'intérêt. La SCPI dispose d'une ligne de crédit de 25 M€ auprès de la Banque Palatine, avec un coût moyen de la dette maîtrisé. L'endettement actuel est un levier de performance modéré et bien géré.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) moyen de 2023 est de 93,53 %, en légère baisse par rapport à 2022 (94,58 %). Le taux d'occupation physique (TOO) est de 93,55 %. La vacance locative est concentrée sur quelques actifs, mais la majorité des baux sont bien sécurisés avec des locataires solides. Les relocations et renouvellements de baux ont été actifs, représentant 10 % de la surface totale. Les taux d'encaissement des loyers sont satisfaisants, à 79 % et 83,8 % pour les 3e et 4e trimestres 2023 respectivement.
Dynamique
La SCPI AEW Commerces Europe a réalisé peu d'acquisitions en 2023, se concentrant sur la gestion active de son portefeuille existant. Deux cessions ont été réalisées pour un montant total de 2,88 M€, dégageant une plus-value nette de 251 k€. La stratégie d'investissement reste prudente, avec une priorité donnée à la qualité des acquisitions. La baisse du prix de souscription à 190 € reflète l'ajustement des valeurs d'expertise. La SCPI est bien positionnée pour saisir des opportunités d'acquisition dans un marché en ajustement.
Points clés
Points positifs
- + Patrimoine diversifié avec 278 sites et 750 baux
- + Taux d'occupation financier de 93,73 %
- + Collecte nette significative de 556,31 M€
- + Endettement faible à 3,63 %
Points négatifs
- − Baisse du prix de souscription de 9,52 %
- − Diminution de la valeur vénale des actifs de 9,3 % à périmètre constant
- − Taux de distribution légèrement inférieur à la moyenne du marché
- − Parts en attente de retrait représentant 0,95 % de la capitalisation