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Coeur d'Avenir

Gérée par Sogenial Immobilier · Créée en 2020 · Données 2024

4.0 / 5 Bonne SCPI avec une stratégie claire et une gestion prudente, adaptée aux investisseurs prudents.
Taux distribution
5.00%
Prix de la part
200 €
Capitalisation
5 €
TOF
100.00%
Nb associés
233
Taux endettement
0.00%
Dividende / part
10.00 €
Valeur de réalisation
179 €

Synthèse

La SCPI Cœur d’Avenir, gérée par Sogenial Immobilier, se concentre sur l’investissement dans des actifs liés à l’enfance, l’adolescence et les étudiants. En 2024, elle a réalisé trois acquisitions de crèches et locaux éducatifs, atteignant un taux d’occupation financier et physique de 100%. La SCPI a distribué un dividende de 10 € par part, correspondant à un taux de distribution de 5%. La stratégie d’investissement vise des actifs sécurisés avec des baux longs dans des zones à forte demande.

Recommandation

La SCPI Cœur d’Avenir est adaptée aux investisseurs prudents et équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une sécurité locative élevée. L’horizon d’investissement recommandé est de moyen à long terme, pour bénéficier de la stabilité des baux longs et de la stratégie d’acquisition ciblée. Les points de vigilance incluent la diversification géographique et des locataires. Globalement, la SCPI présente une conviction positive grâce à sa gestion rigoureuse et son positionnement sur un secteur à forte demande.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de la SCPI Cœur d’Avenir est composé de trois actifs immobiliers situés à Lille, La Madeleine et La Valette-du-Var, tous dédiés à la petite enfance. Ces actifs représentent une surface totale de 840 m² et sont intégralement loués à des locataires captifs sur des baux longs d’une durée ferme moyenne de neuf ans. La répartition géographique est exclusivement en régions, sans exposition à l’Île-de-France. La qualité des emplacements est bonne, avec une demande forte pour les services de garde d’enfants. La diversification des locataires est limitée, mais les baux longs apportent une certaine sécurité. Le risque de dépréciation est faible à court terme, mais la concentration sectorielle et géographique pourrait poser des risques à long terme.

Analyse financière

La SCPI Cœur d’Avenir affiche un taux de distribution de 5%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est resté stable à 200 €, avec une capitalisation de 5,36 M€. Le résultat courant par part est de 11,03 €, avec un dividende distribué de 10 €. Le report à nouveau est de 0,77 € par part, offrant un léger coussin de sécurité. Les frais de gestion représentent 6% des produits locatifs et financiers, ce qui est raisonnable. La performance financière est solide, mais la SCPI doit encore prouver sa capacité à maintenir ce niveau de rendement sur le long terme.

Endettement

La SCPI Cœur d’Avenir n’a pas recours à l’endettement, avec un taux d’endettement (LTV) de 0%. Cette absence de dette réduit les risques financiers et les coûts de portage, surtout dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. Cependant, cela limite également le levier de performance potentiel. La stratégie de gestion prudente sans recours à l’endettement est adaptée à un profil d’investisseur prudent, recherchant la stabilité et la sécurité.

Occupation

Le taux d’occupation financier et physique de la SCPI est de 100%, ce qui est un signal très positif. Tous les actifs sont loués à des locataires captifs sur des baux longs, réduisant le risque de vacance. Le recouvrement des loyers est de 96,7%, avec un léger retard de paiement pour une micro-crèche dont l’ouverture a été reportée. La solidité des revenus locatifs semble assurée pour les 2 à 3 prochaines années, mais la concentration sur un nombre limité de locataires et d’actifs nécessite une vigilance continue.

Dynamique

En 2024, la SCPI Cœur d’Avenir a réalisé trois acquisitions pour un total de 3,336 M€, avec des rendements à l’entrée compris entre 6,09% et 7,55%. La stratégie d’acquisition se concentre sur des actifs liés à la petite enfance, avec des baux longs et des locataires captifs. Aucune cession n’a été réalisée. Le prix de part est resté stable à 200 €, sans variation depuis la création de la SCPI. La société de gestion semble bien positionnée pour créer de la valeur à long terme, mais la diversification géographique et sectorielle reste un point d’amélioration.

Liquidité & collecte

La collecte nette de la SCPI en 2024 s’élève à 3,62 M€, avec une collecte brute équivalente. Il n’y a pas de parts en attente de retrait, ce qui indique une bonne liquidité. La tendance de collecte est positive, reflétant la confiance des investisseurs. La politique de la société de gestion pour gérer les retraits est claire, avec un mécanisme de compensation différée des souscriptions et des retraits. Le risque de liquidité est faible à court terme, mais la SCPI doit continuer à attirer de nouveaux investisseurs pour maintenir cette dynamique.

Points clés

Points positifs

  • + Taux d’occupation financier et physique de 100%
  • + Taux de distribution de 5%, supérieur à la moyenne du marché
  • + Absence d’endettement, réduisant les risques financiers
  • + Stratégie d’investissement dans des actifs sécurisés avec des baux longs

Points négatifs

  • − Concentration sectorielle et géographique
  • − Diversification limitée des locataires
  • − Taille encore limitée du patrimoine
  • − Dépendance à un nombre restreint d’actifs et de locataires

Patrimoine immobilier (2024)

3 biens répertoriés

Désignation Ville Pays Type Surface Valeur Acquisition
La Madeleine La Madeleine France sante 388 m² 1.7 M€ 2024-09-24
La Valette-du-Var La Valette-du-Var France sante 262 m² 1.1 M€ 2024-12-26
Lille Lille France sante 190 m² 531 k€ 2024-05-27

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