La SCPI Epargne Foncière cède 11 actifs pour 60,7 millions d'euros au T4 2025
La SCPI Epargne Foncière a réalisé la cession de 11 actifs immobiliers pour un montant total de 60,7 millions d'euros au quatrième trimestre 2025. Cet…
Epargne Foncière
Gérée par La Française · Créée en 1968 · Données 2024
3.5 / 5
Performance correcte mais des risques de liquidité et de valorisation à surveiller
Taux distribution
4.52%
Prix de la part
835 €
Capitalisation
5 k€
TOF
93.60%
Nb associés
57 895
Taux endettement
20.07%
Dividende / part
36.72 €
Valeur de réalisation
617 €
Synthèse
La SCPI Épargne Foncière, gérée par La Française Real Estate Managers, est une SCPI d'entreprise à capital variable créée en 1968. Elle investit principalement dans des bureaux situés en Île-de-France. En 2024, la SCPI a maintenu son prix de part à 835 euros et a distribué 36,72 euros par part, soit un taux de distribution de 4,52%. La capitalisation s'élève à 5,2 milliards d'euros avec un taux d'occupation financier de 93,6%. La collecte nette a été positive à hauteur de 45 millions d'euros.
Recommandation
La SCPI Épargne Foncière est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle avec un rendement compétitif. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour lisser les cycles immobiliers et bénéficier des éventuelles revalorisations. Les points de vigilance incluent la gestion de la liquidité, la stabilisation de la valeur de réalisation et la capacité à maintenir un taux d'occupation élevé. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Épargne Foncière présente des performances correctes mais doit améliorer certains aspects pour rester compétitive. La conviction est neutre avec une tendance à la prudence.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Épargne Foncière est principalement composé de bureaux (70,94%), suivis de commerces (19,41%) et d'actifs de santé et d'éducation (3,40%). La majorité des actifs sont situés en Île-de-France (37,59%) et à Paris (22,44%), avec une diversification géographique en régions (31,82%) et en Europe (7,75%). Les emplacements sont de qualité variable, avec une concentration notable sur des zones centrales et des actifs prime. La diversification des locataires est correcte, mais certains grands locataires représentent une part significative des loyers, ce qui peut poser un risque en cas de départ. La durée moyenne des baux est de 5 ans, ce qui offre une certaine visibilité sur les revenus locatifs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,52% est légèrement en dessous de la moyenne du marché (~4,5%), mais reste compétitif. Le prix de part est stable à 835 euros depuis plusieurs années, ce qui montre une certaine résilience malgré un contexte économique difficile. Le résultat courant est en baisse par rapport à l'année précédente, mais la distribution a été maintenue grâce à l'utilisation de plus-values. Le niveau de report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui empêche d'évaluer le coussin de sécurité. Les frais de gestion sont dans la moyenne du secteur, mais leur impact sur le rendement net investisseur doit être surveillé.
Endettement
Le taux d'endettement de 20,07% est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF, ce qui montre une gestion prudente de la dette. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais la durée résiduelle pondérée des emprunts hypothécaires est de 3,6 ans. Le risque de refinancement semble maîtrisé, mais l'impact de la hausse des taux sur le coût de portage doit être surveillé. Globalement, l'endettement est utilisé comme un levier de performance sans excès.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 93,6% est satisfaisant, bien qu'en légère baisse par rapport aux années précédentes. La vacance locative est principalement concentrée sur des bureaux en Île-de-France et à Paris, avec quelques actifs en restructuration. Les renégociations et renouvellements de baux sont en cours, mais le climat économique incertain pourrait affecter la dynamique locative. La solidité des revenus locatifs est globalement bonne, mais des efforts doivent être faits pour réduire la vacance et sécuriser les locataires actuels.
Dynamique
La politique d'acquisition a été limitée en 2024 en raison de la faible collecte nette. La SCPI a réalisé un plan d'arbitrage de 27 actifs pour un montant total de 147 millions d'euros, ce qui a permis de financer des travaux et de rembourser des emprunts. La stratégie de rotation du portefeuille semble bien gérée, mais la tendance du prix de part est stable depuis plusieurs années. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de sa capacité à relancer la collecte et à investir dans des actifs de qualité.
Liquidité & collecte
La collecte nette de 45 millions d'euros en 2024 est un signal positif après une année de décollecte en 2022. Cependant, le nombre de parts en attente de retrait reste élevé à 34 747, ce qui peut poser un risque de liquidité. La société de gestion a mis en place un fonds de remboursement pour réduire ce nombre, mais la politique de cession d'actifs devra être poursuivie pour assurer la liquidité. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI Épargne Foncière présente des défis en termes de liquidité, mais des mesures sont en place pour y remédier.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution compétitif de 4,52%
- + Capitalisation élevée de 5,2 milliards d'euros
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Gestion prudente de l'endettement
- + Plan d'arbitrage bien exécuté
Points négatifs
- − Stabilité du prix de part depuis plusieurs années
- − Taux d'occupation financier en légère baisse
- − Nombre élevé de parts en attente de retrait
- − Résultat courant en baisse
- − Impact potentiel de la hausse des taux sur le coût de portage
Patrimoine immobilier (2024)
20 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 21 boulevard de la Marquette | TOULOUSE | France | bureau | 11 539 m² | 55.6 M€ | 31/03/2023 |
| Galaxia | BLAGNAC | France | bureau | 15 210 m² | 54.4 M€ | 19/09/2019 |
| 400 promenade des Anglais | NICE | France | bureau | 8 475 m² | 34.0 M€ | 01/10/2015 |
| Étoile Ampère | AIX-EN-PROVENCE | France | bureau | 10 484 m² | 19.1 M€ | 01/01/2002 |
| Opalink | TOULOUSE | France | bureau | 4 928 m² | 15.9 M€ | 01/01/2021 |
| Elipsys | TOULOUSE | France | bureau | 4 213 m² | 15.7 M€ | 28/07/2015 |
| Business pôle 2 | VALBONNE | France | bureau | 3 906 m² | 12.8 M€ | 26/06/2020 |
| Saint-Ex | TOULOUSE | France | bureau | 3 856 m² | 11.0 M€ | 13/12/2016 |
| Le Colombo | BALMA | France | bureau | 3 939 m² | 9.5 M€ | 16/05/2017 |
| Nice Space | NICE | France | bureau | 4 402 m² | 7.2 M€ | 01/01/2002 |
| Parc Activités Saint-Martin | TOULOUSE | France | bureau | 1 760 m² | 5.4 M€ | 01/01/2021 |
| Espace Colbert | MARSEILLE | France | bureau | 3 175 m² | 5.4 M€ | 12/05/2006 |
| Ocres de l'Arbois - Bât. A et B | AIX-EN-PROVENCE | France | bureau | 2 846 m² | 4.9 M€ | 01/01/2021 |
| Horizon Sainte-Victoire | AIX-EN-PROVENCE | France | bureau | 2 732 m² | 4.4 M€ | 01/01/2021 |
| Antipolis | BLAGNAC | France | bureau | 2 371 m² | 4.3 M€ | 01/01/2021 |
| Le Maréchal | BORDEAUX | France | bureau | 2 082 m² | 3.8 M€ | 01/01/2021 |
| Le Ravezies | BORDEAUX | France | bureau | 1 305 m² | 2.8 M€ | 01/01/2021 |
| 105 avenue Pierre Duhem | AIX-EN-PROVENCE | France | bureau | — | 1.6 M€ | 01/01/2021 |
| 39 boulevard Dubouchage | NICE | France | bureau | 545 m² | 1.2 M€ | 11/08/1995 |
| 154 rue de Rome | MARSEILLE | France | bureau | 172 m² | 274 k€ | 01/01/1999 |
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