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Eurovalys

Gérée par Advenis REIM · Créée en 2016 · Données 2024

4.0 / 5 Bonne SCPI avec une performance solide et une gestion prudente, malgré quelques points d'amélioration.
Taux distribution
4.50%
Prix de la part
1,015 €
Capitalisation
611 €
TOF
93.28%
Nb associés
8 362
Taux endettement
29.50%
Dividende / part
48.65 €
Valeur de réalisation
856 €

Synthèse

Eurovalys est une SCPI à capital variable gérée par Advenis REIM, spécialisée dans l'immobilier de bureaux en Allemagne. En 2020, la SCPI a collecté 163 M€ nets et a acquis 11 nouveaux immeubles pour un montant total de 305 M€. Le taux de distribution net de fiscalité allemande est de 4,50 %. Le taux d'occupation financier est de 93,28 % et le taux d'occupation physique est de 95,20 %. La capitalisation de la SCPI atteint 611 M€ avec un prix de part stable à 1015 €.

Recommandation

Eurovalys est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique en Allemagne et un rendement compétitif. L'horizon d'investissement recommandé est de 9 ans minimum. Les points de vigilance incluent la dépendance à quelques grands locataires et les frais de gestion élevés. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Eurovalys offre une performance solide avec une gestion active et une bonne diversification. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une attention particulière à la qualité des actifs et à la gestion prudente de l'endettement.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine d'Eurovalys est composé majoritairement de bureaux (99,24 %) situés en Allemagne. En 2020, la SCPI a acquis 11 nouveaux immeubles pour un montant total de 305 M€, renforçant ainsi sa diversification géographique et locative. Les actifs sont situés dans des villes de catégorie A à D, avec une concentration notable dans des villes majeures comme Cologne et Stuttgart. Les locataires sont principalement de grandes entreprises internationales et allemandes, ce qui réduit le risque locatif. La durée moyenne des baux restant à courir est de 5,9 ans, assurant une bonne visibilité sur les revenus futurs. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des points forts, mais la dépendance à quelques grands locataires pourrait représenter un risque en cas de départ.

Analyse financière

Le taux de distribution de 4,50 % est compétitif par rapport à la moyenne du marché (~4,5 %). Le prix de part est resté stable à 1015 €, ce qui est positif dans un contexte économique incertain. Le résultat courant de 22,93 M€ a permis de distribuer un dividende de 48,65 € par part. Le report à nouveau de 2,01 € par part offre un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion, bien que élevés, sont compensés par une gestion active et des acquisitions stratégiques. La performance financière est solide, mais la stabilité du prix de part et la collecte nette importante sont des indicateurs de confiance du marché.

Endettement

Le taux d'endettement (LTV) de 29,50 % est bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF, ce qui montre une gestion prudente de la dette. La SCPI a également mis en place une ligne de crédit corporate de 7 M€ pour accompagner son développement. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais le niveau d'endettement actuel est un levier de performance sans être excessif. La hausse des taux pourrait avoir un impact limité sur le coût de portage, compte tenu du niveau actuel de la dette.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de 93,28 % et le taux d'occupation physique (TOO) de 95,20 % sont des indicateurs positifs de la dynamique locative. La vacance locative est maîtrisée avec seulement 13 137 m² vacants sur un total de 273 822 m². Les renouvellements de baux et les relocations en cours montrent une gestion proactive. Le risque de départ de locataires importants est limité par la diversification des locataires et la durée moyenne des baux restant à courir de 5,9 ans. Les revenus locatifs devraient rester solides dans les prochaines années.

Dynamique

La politique d'acquisition d'Eurovalys est axée sur des actifs de bureaux en Allemagne, avec un montant total investi de 305 M€ en 2020. La SCPI n'a réalisé aucune cession en 2020, ce qui montre une stratégie de conservation des actifs. La tendance du prix de part est stable depuis plusieurs années, ce qui reflète une gestion prudente et une valorisation adéquate des actifs. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme est soutenue par une gestion active et des acquisitions stratégiques. La SCPI est bien positionnée dans le cycle immobilier actuel pour continuer à générer des rendements attractifs.

Liquidité & collecte

La collecte nette de 163 M€ en 2020 montre une forte confiance des investisseurs. La file d'attente de parts en attente de retrait est limitée à 1 595 parts, soit 0,26 % du nombre total de parts, ce qui est gérable. La politique de la société de gestion pour résorber cette file d'attente n'est pas détaillée, mais la collecte nette positive est un signal de confiance du marché. Le risque de liquidité est faible, et la SCPI reste attractive pour les investisseurs actuels et potentiels. Comparée aux pratiques du marché, Eurovalys offre une bonne liquidité et une dynamique de collecte positive.

Points clés

Points positifs

  • + Taux de distribution compétitif de 4,50 %.
  • + Diversification géographique et locative solide.
  • + Taux d'occupation financier élevé à 93,28 %.
  • + Collecte nette importante de 163 M€.
  • + Gestion prudente de l'endettement avec un LTV de 29,50 %.

Points négatifs

  • − Dépendance à quelques grands locataires.
  • − Frais de gestion élevés.
  • − Absence de cessions d'actifs en 2020.
  • − Impact potentiel de la hausse des taux sur le coût de la dette.
  • − Stabilité du prix de part, sans revalorisation.

Patrimoine immobilier (2024)

11 biens répertoriés

Désignation Ville Pays Type Surface Valeur Acquisition
Immeuble de bureaux à Wolfsburg Wolfsburg Allemagne bureau 35 157 m² 88.8 M€ 2020-12-01
Immeuble de bureaux à Mülheim Mülheim Allemagne bureau 16 584 m² 31.8 M€ 2020-06-01
Immeuble de bureaux à Cologne (Edmund Rumpler Strasse) Cologne Allemagne bureau 14 610 m² 31.2 M€ 2020-06-01
Immeuble de bureaux à Francfort (Bad-Vilbel) Francfort Allemagne bureau 10 931 m² 28.6 M€ 2020-12-01
Immeuble de bureaux à Gaimersheim Gaimersheim Allemagne bureau 9 153 m² 26.7 M€ 2020-01-01
Immeuble de bureaux à Reutlingen Reutlingen Allemagne bureau 11 270 m² 23.5 M€ 2020-05-01
Immeuble de bureaux à Cologne (Stolberger Strasse) Cologne Allemagne bureau 10 778 m² 21.2 M€ 2020-07-01
Immeuble de bureaux à Gelsenkirchen Gelsenkirchen Allemagne bureau 12 215 m² 15.5 M€ 2020-07-01
Immeuble de bureaux à Stuttgart Stuttgart Allemagne bureau 8 104 m² 15.5 M€ 2020-10-01
Immeuble de bureaux à Cologne (Widdersdorfer Strasse) Cologne Allemagne bureau 7 657 m² 13.3 M€ 2020-07-01
Immeuble de bureaux à Bremerhaven Bremerhaven Allemagne bureau 3 805 m² 8.5 M€ 2020-11-01

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