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LF Europimmo

Gérée par La Française · Créée en 2014 · Données 2024

3.0 / 5 SCPI correcte avec une bonne diversification, mais impactée par la baisse du prix de la part et des défis de liquidité.
Taux distribution
4.30%
Prix de la part
725 €
Capitalisation
1 k€
TOF
97.30%
Nb associés
15 215
Taux endettement
17.87%
Dividende / part
38.01 €
Valeur de réalisation
643 €

Synthèse

LF Europimmo est une SCPI d'entreprise à capital variable, principalement investie en Europe avec une forte présence en Allemagne, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. En 2024, la SCPI a enregistré une collecte brute de 13,7 M€, sans collecte nette, et a cédé deux actifs pour un montant total de 23,6 M€. Le taux de distribution pour l'année est de 4,30%, avec un dividende de 38,01 € par part. Le prix de la part a été ajusté à 725 € en raison de la baisse de la valeur de réalisation.

Recommandation

LF Europimmo est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification européenne avec un rendement compétitif. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier des perspectives de revalorisation post-crise. Les points de vigilance incluent la gestion de la liquidité et la stabilisation du prix de la part. Comparée aux meilleures SCPI du marché, LF Europimmo offre une bonne diversification mais présente des signes de fragilité financière. La conviction sur cette SCPI est neutre, avec des perspectives de revalorisation à long terme mais des risques à court terme.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de LF Europimmo est principalement constitué de bureaux (78%) situés en Allemagne (56%), au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une concentration sur des marchés européens solides. Les baux sont diversifiés avec des locataires de renom tels que Porsche, ENI UK, et Kaufland. La durée moyenne des baux restant à courir est de 7,2 ans, ce qui offre une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la vacance de certains actifs, notamment en Allemagne, pourrait poser des défis à court terme.

Analyse financière

La performance financière de LF Europimmo en 2024 montre un taux de distribution de 4,30%, légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de la part a subi une forte baisse de 23,28%, ce qui est préoccupant. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, mais le report à nouveau reste faible à 2,15 €/part. Les frais de gestion sont élevés, impactant le rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI montre des signes de fragilité financière.

Endettement

LF Europimmo présente un taux d'endettement de 17,87%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts hypothécaires est de 4,2 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'endettement semble être utilisé de manière prudente. La hausse des taux pourrait toutefois augmenter le coût de portage à l'avenir. Globalement, l'endettement actuel ne semble pas être un facteur de risque majeur.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de LF Europimmo est de 97,3%, ce qui est un signal positif. Cependant, la vacance de certains actifs, notamment en Allemagne, pourrait poser des défis à court terme. La fin de la perception de l'indemnité d'occupation versée par Porsche sur l'immeuble Lumicon à Stuttgart en novembre 2024 est préoccupante. La SCPI devra renforcer sa gestion active pour résorber la vacance et capter de nouveaux loyers potentiels.

Dynamique

La politique d'acquisition de LF Europimmo en 2024 a été limitée en raison de l'absence de collecte nette. La SCPI a cédé deux actifs pour un montant total de 23,6 M€. La stratégie de rotation du portefeuille semble prudente, avec un focus sur la mise aux normes environnementales et le remboursement de la dette. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une baisse significative, ce qui est préoccupant. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme est incertaine.

Liquidité & collecte

La collecte brute de LF Europimmo en 2024 s'élève à 13,7 M€, sans collecte nette, ce qui montre une stabilisation après une collecte nette de 42,42 M€ en 2023. Le nombre de parts en attente de retrait est en hausse, atteignant 25 699 parts, soit 2,3% du total des parts de la SCPI. La société de gestion envisage un fonds de remboursement pour apurer le marché des parts. La liquidité de la SCPI est préoccupante, avec un risque de file d'attente prolongée pour les retraits.

Points clés

Points positifs

  • + Taux d'occupation financier élevé à 97,3%
  • + Diversification géographique en Europe
  • + Durée moyenne des baux de 7,2 ans
  • + Endettement prudent à 17,87%
  • + Gestion active des actifs vacants

Points négatifs

  • − Forte baisse du prix de la part (-23,28%)
  • − Absence de collecte nette en 2024
  • − Augmentation du nombre de parts en attente de retrait
  • − Faible report à nouveau (2,15 €/part)
  • − Vacance préoccupante de certains actifs

Patrimoine immobilier (2024)

4 biens répertoriés

Désignation Ville Pays Type Surface Valeur Acquisition
Le Hub LEVALLOIS-PERRET France bureau 2 973 m² 29.9 M€ 2017-07-26
Le Colombo BALMA France bureau 3 939 m² 9.3 M€ 2017-05-16
400 promenade des Anglais NICE France bureau 2 119 m² 7.8 M€ 2015-10-01
Grand Frais VERDUN France commerce 1 878 m² 3.2 M€ 2019-01-01

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