LF Opportunité Immo maintient son taux d'occupation à 95,3 % au T3 2025
La SCPI LF Opportunité Immo affiche un taux d'occupation financier stable à 95,3 % au troisième trimestre 2025. Malgré un contexte économique incertai…
LF Opportunité Immo
Gérée par La Française · Créée en 2013 · Données 2024
3.8 / 5
Bonne SCPI avec une performance solide mais des points de vigilance sur la collecte nette et la vacance locative.
Taux distribution
5.62%
Prix de la part
203 €
Capitalisation
313 €
TOF
97.50%
Nb associés
5 907
Taux endettement
13.25%
Dividende / part
11.37 €
Valeur de réalisation
177 €
Synthèse
LF Opportunité Immo est une SCPI d'entreprise à capital variable, créée en 2012, spécialisée dans les parcs d'activités et la logistique du dernier kilomètre. En 2024, la SCPI a démontré sa résilience avec un taux de distribution de 5.62% et un taux d'occupation financier de 97.5%. La collecte brute a atteint 12.5 M€, mais la collecte nette est négative à -11.76 M€. La valeur de reconstitution par part est de 215.61 €, et la capitalisation totale s'élève à 313.02 M€.
Recommandation
LF Opportunité Immo est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques, recherchant un rendement élevé et une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la gestion de la collecte nette et la vacance locative. La SCPI offre une performance solide mais doit améliorer sa dynamique de collecte pour assurer une liquidité suffisante. Conviction neutre sur cette SCPI, avec une recommandation de suivre de près l'évolution de la société.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de LF Opportunité Immo est principalement composé de logistique et de locaux d'activité (93.12%), avec une répartition géographique majoritairement en Île-de-France (48.79%) et en régions (40.60%). La SCPI détient également des actifs en Espagne et en Allemagne. Les actifs sont situés dans des zones économiques établies, ce qui assure une certaine stabilité locative. Les baux ont une durée résiduelle moyenne de 5.3 ans, avec des locataires solides comme Amazon et TSF. Cependant, la vacance locative reste un point de vigilance avec 9 098 m² de locaux vacants.
Analyse financière
La performance financière de LF Opportunité Immo est solide avec un taux de distribution de 5.62%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part est stable à 203 €, et le dividende par part a augmenté à 11.37 €. Le report à nouveau est de 1.46 €, offrant un coussin de sécurité. Cependant, la collecte nette est négative à -11.76 M€, ce qui pourrait indiquer une certaine méfiance du marché. Les frais de gestion sont élevés, impactant le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI offre une performance supérieure mais doit surveiller sa dynamique de collecte.
Endettement
LF Opportunité Immo présente un taux d'endettement de 13.25%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement composée d'emprunts hypothécaires et court terme, avec une durée résiduelle pondérée de 5 ans. Le coût moyen de la dette est maîtrisé, et la SCPI utilise des instruments financiers à terme pour se couvrir contre les risques de taux. L'endettement actuel est un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque, mais la SCPI doit rester vigilante face à la hausse des taux.
Occupation
La dynamique locative de LF Opportunité Immo est positive avec un taux d'occupation financier de 97.5% et un taux d'occupation physique de 97.0%. Cependant, la vacance locative est préoccupante avec 9 098 m² de locaux vacants. La SCPI a réalisé plusieurs relocations et renégociations de baux en 2024, mais doit continuer à gérer activement ses actifs vacants. Les congés reçus à 6 mois concernent 4 534 m², ce qui pourrait impacter le taux d'occupation à court terme. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité de la SCPI à relouer ces surfaces vacantes.
Dynamique
La politique d'acquisition de LF Opportunité Immo est opportuniste, avec un investissement notable en 2024 pour 7.7 M€. Les cessions réalisées ont dégagé des plus-values, contribuant à la stratégie de rotation du portefeuille. La valeur de réalisation par part a diminué de 6.72%, ce qui pourrait indiquer une dépréciation des actifs. La SCPI doit continuer à saisir les opportunités d'investissement tout en surveillant les tendances du marché immobilier. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de sa gestion proactive des actifs et de la dynamique de collecte.
Liquidité & collecte
La liquidité de LF Opportunité Immo est un point de vigilance avec une collecte nette négative de -11.76 M€ en 2024. Le nombre de parts en attente de retrait est de 7 157, soit 0.5% du total des parts. La société de gestion doit mettre en place des mesures pour résorber cette file d'attente, comme des cessions d'actifs ou une suspension temporaire des retraits. La tendance de la collecte brute est en baisse, ce qui pourrait indiquer une méfiance du marché envers la SCPI. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI doit améliorer sa dynamique de collecte pour assurer une liquidité suffisante.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5.62%
- + Taux d'occupation financier de 97.5%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Patrimoine de qualité dans des zones économiques établies
- + Durée résiduelle moyenne des baux de 5.3 ans
Points négatifs
- − Collecte nette négative de -11.76 M€
- − Existence de parts en attente de retrait
- − Vacance locative de 9 098 m²
- − Frais de gestion élevés
- − Diminution de la valeur de réalisation par part de 6.72%
Patrimoine immobilier (2024)
20 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sentinel Square | LA SENTINELLE | France | logistique | 15 258 m² | 16.9 M€ | 2022-09-12 |
| Technoparc de Lamirault - T2 - Bât. D, E, F et G | COLLÉGIEN | France | logistique | 11 651 m² | 16.6 M€ | 2017-12-22 |
| Le Cabestan | NANTES | France | bureau | 4 257 m² | 11.3 M€ | 2017-07-03 |
| Route d'Anglumeau | IZON | France | logistique | 8 370 m² | 9.6 M€ | 2023-01-06 |
| ZAC des Ramassiers | COLOMIERS | France | logistique | 10 173 m² | 9.4 M€ | 2015-12-17 |
| Neuville-en-Ferrain | NEUVILLE-EN-FERRAIN | France | logistique | 6 216 m² | 7.4 M€ | 2024-11-25 |
| 21 rue Marcel Merieux | CORBAS | France | logistique | 7 222 m² | 6.9 M€ | 2015-10-16 |
| Le Lazaro | MARQUETTE-LEZ-LILLE | France | logistique | 5 113 m² | 6.8 M€ | 2016-09-09 |
| Croissy Beaubourg - Bât. A et B | CROISSY-BEAUBOURG | France | logistique | 5 311 m² | 6.5 M€ | 2017-11-28 |
| Parc de la Grive | DÉCINES-CHARPIEU | France | logistique | 5 720 m² | 5.8 M€ | 2015-12-17 |
| ZI du Buclay | HEYRIEUX | France | logistique | — | 4.9 M€ | 2015-02-06 |
| Espace Garonne - Tranche 1 | FLOIRAC | France | logistique | 3 553 m² | 4.6 M€ | 2016-12-12 |
| Espace Garonne - Tranche 2 | FLOIRAC | France | logistique | 3 356 m² | 4.4 M€ | 2018-08-23 |
| Parc d'activités du Tertre - Bât. B | CARQUEFOU | France | logistique | 4 026 m² | 4.4 M€ | 2019-12-12 |
| Le Couloud - Tranche 1 | VÉNISSIEUX | France | logistique | 2 564 m² | 3.1 M€ | 2017-02-24 |
| Parc d'activités du Tertre - Bât. C | CARQUEFOU | France | logistique | 2 757 m² | 3.1 M€ | 2019-02-22 |
| Everland - Bât. A1 et A2 | GENAS | France | logistique | 2 473 m² | 2.9 M€ | 2017-12-04 |
| Parc d'activités du Tertre - Bât. A | CARQUEFOU | France | logistique | 2 566 m² | 2.9 M€ | 2021-07-22 |
| Espace Garonne - Tranche 3 - Bât. E | FLOIRAC | France | logistique | 2 490 m² | 2.6 M€ | 2019-11-14 |
| Technoparc de Lamirault - Bât. C | COLLÉGIEN | France | logistique | 905 m² | 1.3 M€ | 2015-02-06 |
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