Rapport annuel 2021
SCPI Novapierre · PAREF Gestion
Synthèse
Novapierre 1 est une SCPI spécialisée dans l'immobilier de commerces. En 2021, elle a affiché un taux de distribution de 4,80%, supérieur à la moyenne du marché. La SCPI a signé 28 baux, contribuant à un taux d'occupation financier de 87,9%. Des cessions d'actifs ont permis de rembourser 5 731 parts en attente de retrait. La valeur de réalisation par part est de 411 €, et la valeur de reconstitution est de 479 €.
Recommandation
Novapierre 1 est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans minimum. Les points de vigilance incluent la gestion de la file d'attente de parts en retrait et le maintien du taux d'occupation financier. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Novapierre 1 offre une performance solide avec une gestion proactive des actifs et de la liquidité. La conviction sur cette SCPI est positive, avec des perspectives de rendement attractives.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Novapierre 1 est principalement constitué d'actifs commerciaux situés dans des zones urbaines et périurbaines. La SCPI détient des commerces en pied d'immeuble et des centres commerciaux. La répartition géographique est diversifiée avec une présence notable en Île-de-France et dans d'autres grandes villes françaises. Les emplacements sont généralement de bonne qualité, bien que certains actifs puissent être plus sensibles aux fluctuations économiques locales. La diversification des locataires est correcte, avec des baux solides et une durée moyenne de location stable. Les grands locataires ne représentent pas une part excessive des loyers, ce qui limite le risque de concentration.
Analyse financière
La performance financière de Novapierre 1 en 2021 est solide avec un taux de distribution de 4,80%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part est resté stable à 440 €, et le dividende par part a augmenté à 21,12 €. Le report à nouveau de 1,86 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, bien que les charges d'exploitation aient légèrement augmenté. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se positionne favorablement en termes de rendement et de stabilité du prix de part.
Endettement
Le taux d'endettement de Novapierre 1 est de 27,7%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement constituée d'emprunts à taux fixe et variable, avec des échéances bien réparties. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et la maturité des emprunts ne présente pas de risque de refinancement immédiat. L'endettement est utilisé comme un levier de performance sans constituer un facteur de risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Novapierre 1 est de 87,9%, en légère baisse par rapport à l'année précédente. Le taux d'occupation physique (TOP) est de 90,4%. La vacance est principalement due à des départs de locataires et à des franchises de loyer accordées. La SCPI a signé 28 nouveaux baux en 2021, ce qui devrait soutenir le TOF à court terme. Les renouvellements de baux et les relocations en cours sont positifs pour la stabilité des revenus locatifs.
Dynamique
La politique d'acquisition de Novapierre 1 est axée sur des actifs commerciaux de qualité. En 2021, la SCPI a réalisé des cessions d'actifs pour un total de 8 M€, avec des plus-values nettes de 3,3 M€. Ces cessions ont permis de rembourser des parts en attente de retrait et de renforcer le fonds de remboursement. La stratégie de rotation du portefeuille est bien gérée, avec une tendance à la stabilisation du prix de part sur les dernières années. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (4,80%)
- + Bonne diversification géographique et sectorielle
- + Gestion proactive des cessions d'actifs et du fonds de remboursement
- + Stabilité du prix de part à 440 €
Points négatifs
- − Taux d'occupation financier en légère baisse (87,9%)
- − Décollecte nette de 2,08 M€ en 2021
- − File d'attente de parts en retrait de 23 087 parts
- − Charges d'exploitation en augmentation