Rapport annuel 2020
SCPI Novaxia Neo · Novaxia
Synthèse
Novaxia Neo est une SCPI à capital variable spécialisée dans l'immobilier de bureaux et d'activités en France et en Europe. En 2020, elle a collecté 29,2 M€ et investi 33,3 M€ dans trois nouveaux actifs situés à Nanterre, Labège et Madrid. La SCPI a distribué un dividende de 10,80 € par part, soit un taux de distribution de 6,00 %. Elle se distingue par son engagement ESG et sa stratégie de transformation urbaine.
Recommandation
Novaxia Neo est adaptée aux investisseurs équilibrés et dynamiques recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie de transformation urbaine et de la revalorisation des actifs. Les points de vigilance incluent les frais de gestion et l'impact potentiel de la crise sanitaire sur les locataires. Globalement, la SCPI présente une conviction positive grâce à sa performance financière solide et son engagement ESG.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Novaxia Neo est principalement composé de bureaux (58,9 %), d'hôtels (20,5 %) et de locaux d'activités (20,6 %). Géographiquement, les actifs sont répartis entre la France (58 %), l'Allemagne (20 %) et l'Espagne (22 %). Les emplacements sont stratégiques, situés dans des zones dynamiques et bien desservies. La diversification des locataires est notable, avec des baux solides et de longue durée, réduisant ainsi le risque locatif. Les grands locataires incluent des multinationales comme L'Oréal et Telefónica, assurant une stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 6,00 % de Novaxia Neo est supérieur à la moyenne du marché (~4,5 %), ce qui en fait une SCPI attractive en termes de rendement. Le prix de part est stable à 180 €, avec une valeur de reconstitution de 193,83 €, offrant un potentiel de revalorisation. Le report à nouveau de 0,54 € par part constitue un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que présents, sont compensés par une performance locative solide. Comparée aux benchmarks du secteur, Novaxia Neo affiche une performance financière robuste.
Endettement
Avec un taux d'endettement (LTV) de 20,13 %, Novaxia Neo se situe bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Les emprunts sont à taux fixe, limitant le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux. La maturité des emprunts est bien étalée, offrant une gestion sereine de la dette. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, sans constituer un facteur de risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 96,01 % est un signal très positif, indiquant une excellente dynamique locative. Les actifs sont bien occupés, avec des taux de vacance très faibles. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours sont gérés de manière proactive, assurant une continuité des revenus locatifs. Le pipeline de relocations est solide, réduisant le risque de départ de locataires importants. Les revenus locatifs sont donc bien sécurisés pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de Novaxia Neo est axée sur des actifs offrant des rendements attractifs et un potentiel de transformation urbaine. En 2020, la SCPI a réalisé des acquisitions stratégiques à Nanterre, Labège et Madrid, avec des rendements à l'acquisition supérieurs à 6 %. La stratégie de rotation du portefeuille est bien définie, avec des cessions potentielles pour dégager des plus-values. Le prix de part est stable, avec une tendance à la hausse sur le long terme. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,00 %, supérieur à la moyenne du marché.
- + Patrimoine diversifié et bien situé géographiquement.
- + Engagement ESG fort, avec des actifs labellisés ISR.
- + Taux d'occupation financier élevé à 96,01 %.
- + Gestion proactive des baux et des renouvellements.
Points négatifs
- − Frais de gestion relativement élevés.
- − Exposition aux risques de marché liés à la crise sanitaire.
- − Potentiel de vacance locative en cas de départ de grands locataires.