Paref Prima acquiert un retail park en Allemagne pour 16,24 M€
La SCPI Paref Prima a réalisé l'acquisition d'un retail park à Naumburg, en Allemagne, pour un montant de 16,24 M€. Cet actif, entièrement loué à l'en…
Paref Prima
Gérée par PAREF Gestion · Créée en 2021 · Données 2024
4.0 / 5
Bonne SCPI avec une performance solide et une gestion proactive, malgré quelques points de vigilance sur la liquidité.
Taux distribution
5.00%
Prix de la part
272 €
Capitalisation
934 €
TOF
95.20%
Nb associés
14 588
Taux endettement
27.00%
Dividende / part
13.14 €
Valeur de réalisation
208 €
Synthèse
La SCPI Paref Prima, issue de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, est une SCPI de rendement à capital variable. Elle investit principalement dans des actifs commerciaux en Allemagne et aux Pays-Bas. En 2024, la SCPI a maintenu un taux de distribution de 5,00% avec un prix de part stable à 272€. La capitalisation s'élève à 933,8 M€, avec un taux d'occupation financier de 95,2%. La stratégie d'investissement se concentre sur des commerces essentiels, avec une diversification géographique et sectorielle solide.
Recommandation
Paref Prima est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une diversification géographique en Allemagne et aux Pays-Bas. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie de gestion proactive et des initiatives ESG. Les points de vigilance incluent la gestion de la liquidité et le risque de concentration locative. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Paref Prima offre une performance solide avec des marges d'amélioration sur la gestion des retraits et la collecte. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une attention particulière à la gestion proactive des acquisitions et des retraits.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Paref Prima est principalement composé d'actifs commerciaux situés en Allemagne et aux Pays-Bas. La répartition sectorielle montre une prédominance des commerces essentiels (67,3% des revenus locatifs), incluant l'alimentaire, le bricolage et les drugstores. La diversification géographique est bien répartie sur l'ensemble du territoire allemand avec une petite proportion aux Pays-Bas (6,8%). Les emplacements sont de qualité variable, mais globalement bien situés dans des zones à forte fréquentation. La durée moyenne des baux est de 5,68 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Les grands locataires, tels que Media Markt et EDEKA, représentent une part significative des loyers, ce qui peut poser un risque de concentration locative. Cependant, la gestion proactive des baux et la diversification sectorielle atténuent ce risque.
Analyse financière
La performance financière de Paref Prima en 2024 est solide avec un taux de distribution de 5,00%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est resté stable à 272€, et le dividende par part a légèrement augmenté à 13,14€. Le résultat courant est en ligne avec les distributions, et le report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui pourrait indiquer une gestion serrée des réserves. Les frais de gestion, bien que non détaillés, semblent maîtrisés. Comparée aux benchmarks du secteur, Paref Prima offre une performance attractive avec un rendement supérieur et une stabilité du prix de part. Cependant, la collecte nette et brute n'étant pas mentionnées, il est difficile d'évaluer la dynamique de souscription.
Endettement
Le taux d'endettement de Paref Prima s'établit à 27,0%, en légère baisse par rapport à 2023 (28,1%). Ce niveau d'endettement est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF, ce qui montre une gestion prudente de la dette. Le capital restant dû des emprunts a augmenté à 256,65 M€, mais reste dans des proportions raisonnables par rapport à la valeur des actifs. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais l'impact de la hausse des taux semble maîtrisé. Globalement, l'endettement est utilisé comme un levier de performance sans constituer un risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Paref Prima est stable à 95,2%, ce qui est un signal positif de la solidité locative. Le taux de vacance est principalement dû au départ du locataire Real à Riesa, représentant une surface significative. La gestion proactive des relocations et des renouvellements de baux a permis de maintenir un TOF élevé. Le taux de recouvrement des loyers est également très élevé à 97,6%, ce qui assure une bonne visibilité sur les revenus locatifs. Les renégociations de baux et les indexations sur l'inflation montrent une gestion dynamique et réactive aux conditions de marché.
Dynamique
La dynamique d'acquisition de Paref Prima en 2024 a été marquée par la signature de 20 nouveaux baux et la prolongation de 89 baux existants. La cession de l'actif de Bad Harzburg a généré une plus-value distribuable, montrant une stratégie de rotation active du portefeuille. La fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 a permis de créer un portefeuille plus diversifié et qualitatif. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, et la stratégie d'acquisition se concentre sur des actifs à fort potentiel de création de valeur. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion proactive et une diversification géographique et sectorielle.
Liquidité & collecte
La liquidité de Paref Prima est un point de vigilance avec 30 124 parts en attente de retrait. La gestion proactive des retraits et la création potentielle d'un fonds de remboursement en 2025 montrent une volonté de fluidifier le marché des parts. La collecte nette et brute ne sont pas mentionnées, ce qui empêche une évaluation complète de la dynamique de souscription. Cependant, la stabilité du prix de part et le taux de distribution attractif sont des signaux positifs pour les investisseurs. Comparée aux pratiques du marché, Paref Prima montre une gestion prudente mais doit améliorer la gestion de la liquidité pour renforcer sa position.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution attractif de 5,00%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier élevé à 95,2%, assurant une bonne visibilité des revenus locatifs.
- + Diversification géographique et sectorielle solide, avec une prédominance des commerces essentiels.
- + Gestion proactive des baux et des relocations, assurant une stabilité des revenus.
- + Stratégie ESG bien intégrée avec des initiatives de décarbonation et d'amélioration de l'efficacité énergétique.
Points négatifs
- − Nombre élevé de parts en attente de retrait (30 124), signalant un risque de liquidité.
- − Absence de données sur la collecte nette et brute, rendant difficile l'évaluation de la dynamique de souscription.
- − Concentration locative sur quelques grands locataires, posant un risque en cas de départ.
- − Légère baisse de la valeur de réalisation par part, indiquant une correction du marché immobilier.
- − Endettement en augmentation, bien que maîtrisé, nécessitant une vigilance sur le coût de la dette.
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