Rapport annuel 2020
SCPI Patrimmo Commerce · Praemia REIM
Synthèse
Patrimmo Commerce est une SCPI à capital variable créée en 2011, gérée par Primonial REIM. Elle investit principalement dans l'immobilier de commerce en France et en Europe. En 2020, malgré la crise sanitaire, elle a maintenu une capitalisation stable et a distribué un dividende de 6,71 €/part. La SCPI a acquis un actif à Nantes et a maintenu un taux d'occupation financier de 81,71%.
Recommandation
Patrimmo Commerce est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle dans l'immobilier de commerce. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans. Les points de vigilance incluent la baisse du taux de distribution, la diminution du taux d'occupation financier, et l'augmentation des charges d'exploitation. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Patrimmo Commerce présente des performances en déclin, mais reste une option viable pour ceux cherchant une exposition à l'immobilier de commerce avec une gestion prudente de l'endettement. La conviction sur cette SCPI est neutre.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Patrimmo Commerce est composé majoritairement de murs de boutiques (66%) et est géographiquement diversifié avec 53,5% en régions, 24,5% à Paris et en région parisienne, et 22% en zone euro (Belgique, Allemagne, Italie et Pays-Bas). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des actifs situés dans des zones de chalandise denses et des centres-villes. La diversification des locataires est également notable, avec les 10 principaux locataires représentant 33,2% des loyers. Les baux sont solides, avec des locataires de renom tels que Maxibazar, Quick, et Carrefour. Cependant, le taux d'occupation financier de 81,71% est en baisse par rapport à 2019 (91,90%), ce qui pourrait indiquer des risques de vacance locative à surveiller.
Analyse financière
Le taux de distribution de Patrimmo Commerce en 2020 est de 3,41%, en baisse par rapport aux années précédentes (4,61% en 2019). Le prix de part est resté stable à 197 €, mais le dividende par part a diminué à 6,71 €, contre 9,08 € en 2019. Le report à nouveau par part a augmenté à 0,38 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion ont augmenté, impactant le rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur SCPI, la performance de Patrimmo Commerce est en dessous de la moyenne, principalement en raison de la baisse du taux de distribution et de l'augmentation des charges d'exploitation.
Endettement
Le taux d'endettement de Patrimmo Commerce est de 24,96%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais le niveau d'endettement actuel est raisonnable et peut être considéré comme un levier de performance modéré. Cependant, l'impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage doit être surveillé, bien que le niveau actuel d'endettement ne présente pas de risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Patrimmo Commerce a diminué à 81,71% en 2020, contre 91,90% en 2019, ce qui est préoccupant. Le taux d'occupation physique est de 87,4%. Les surfaces vacantes représentent 31 484 m², avec des congés importants enregistrés en 2020. La SCPI a toutefois réussi à signer 21 nouveaux baux et à renouveler 18 locataires, couvrant 21 580 m². La dynamique locative montre des efforts de recommercialisation, mais le risque de départ de locataires importants et la vacance locative doivent être surveillés pour assurer la stabilité des revenus locatifs.
Dynamique
En 2020, Patrimmo Commerce a réalisé une acquisition à Nantes pour 4,15 M€. La politique d'acquisition reste prudente, avec un focus sur des actifs bien situés et loués à des locataires solides. La SCPI n'a pas réalisé de cessions d'actifs en 2020. La stratégie de rotation du portefeuille semble limitée, ce qui pourrait affecter la capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme. La tendance du prix de part est stable depuis plusieurs années, mais la baisse du taux de distribution et l'augmentation des charges d'exploitation pourraient limiter la croissance future.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Taux d'endettement raisonnable à 24,96%
- + Aucune part en attente de retrait au 31 décembre 2020
- + Augmentation du report à nouveau par part à 0,38 €
Points négatifs
- − Baisse significative du taux de distribution à 3,41%
- − Diminution du taux d'occupation financier à 81,71%
- − Augmentation des charges d'exploitation
- − Collecte nette en forte baisse par rapport à 2019