Rapport annuel 2021
SCPI Praemia SCPI Santé · Praemia REIM
Synthèse
La SCPI Primofamily est une SCPI à capital variable investie principalement en immobilier résidentiel, avec une forte composante d'actifs hôteliers. En 2024, elle a maintenu un taux de distribution de 3.66% et un taux d'occupation financier de 98.7%. La capitalisation reste stable à 252.48 M€. La stratégie pour les années à venir est de renforcer la part d'hôtellerie dans le patrimoine pour améliorer le rendement global.
Recommandation
Primofamily est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique et sectorielle avec une composante hôtelière. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans. Les points de vigilance incluent la liquidité et le faible report à nouveau. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primofamily offre une performance correcte mais pourrait améliorer sa gestion des coûts et sa liquidité. Conviction neutre sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Primofamily est composé de 119 actifs, principalement résidentiels et hôteliers, avec une répartition géographique diversifiée incluant la France, la Belgique, l'Espagne, l'Italie, la Grèce et l'Irlande. Les actifs hôteliers représentent 58.4% de la valeur vénale totale, ce qui montre une forte orientation vers des actifs générant des revenus stables. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une présence notable en région parisienne et dans les grandes villes européennes. La diversification des locataires et la solidité des baux sont des points forts, bien que la vacance résidentielle sur certains actifs soit à surveiller.
Analyse financière
La performance financière de Primofamily en 2024 montre une stabilité du prix de part à 204€, avec un taux de distribution de 3.66%, légèrement supérieur à la moyenne du marché. Le résultat par part est de 7.17€, et le dividende distribué est de 7.41€. Le report à nouveau est faible à 0.19€ par part, ce qui peut limiter la capacité de la SCPI à absorber des chocs futurs. Les frais de gestion ont augmenté, impactant le rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance est correcte mais pourrait être améliorée par une meilleure gestion des coûts.
Endettement
Le taux d'endettement de Primofamily est de 31.07%, en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. L'effet de levier est de 1.5, ce qui montre une utilisation modérée de la dette pour financer les investissements. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais la gestion semble prudente. La hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage, mais le niveau actuel d'endettement ne présente pas de risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier de Primofamily est élevé à 98.7%, ce qui est un signal très positif. Le taux d'occupation opérationnel est également bon à 98.4%. La vacance est principalement sur des lots résidentiels, répartie sur 7 actifs. Les renouvellements de baux et les relocations sont bien gérés, avec un pipeline de relocations en cours. Le risque de départ de locataires importants semble maîtrisé, assurant des revenus locatifs solides pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de Primofamily en 2024 n'a pas enregistré de nouvelles acquisitions, mais a réalisé des cessions d'actifs résidentiels pour un montant de 15.1 M€. La stratégie de rotation du portefeuille vise à renforcer la part d'hôtellerie, ce qui devrait améliorer le rendement. La tendance du prix de part est stable depuis plusieurs années. La SCPI est bien positionnée pour créer de la valeur à long terme, malgré un contexte immobilier incertain.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 98.7%
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Stabilité du prix de part à 204€
- + Stratégie de renforcement des actifs hôteliers
- + Résultat par part de 7.17€
Points négatifs
- − Collecte nette nulle en 2024
- − File d'attente de parts en retrait élevée à 109078
- − Faible report à nouveau à 0.19€ par part
- − Augmentation des frais de gestion impactant le rendement
- − Liquidité préoccupante avec un délai de retrait de 12 mois