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Primofamily

Gérée par Praemia REIM · Créée en 2017 · Données 2024

3.5 / 5 Performance correcte mais des améliorations sont nécessaires, notamment en termes de liquidité et de taux de distribution.
Taux distribution
3.66%
Prix de la part
204 €
Capitalisation
252 €
TOF
98.70%
Nb associés
2 130
Taux endettement
31.07%
Dividende / part
7.41 €
Valeur de réalisation
174 €

Synthèse

Primofamily est une SCPI à capital variable spécialisée dans l'immobilier résidentiel, incluant des logements traditionnels, des résidences pour étudiants, des apparthôtels et des commerces en pied d'immeuble. En 2024, la SCPI a maintenu son prix de part à 204 € et a distribué un dividende de 7,41 € par part, soit un taux de distribution de 3,66 %. La capitalisation reste stable à 252,48 M€, avec un taux d'occupation financier de 98,7 %. La SCPI n'a pas réalisé de nouvelles acquisitions en 2024 et a cédé plusieurs actifs résidentiels à Chilly-Mazarin.

Recommandation

Primofamily est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification de leur portefeuille avec une exposition au secteur résidentiel et hôtelier. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent la liquidité limitée et le taux de distribution inférieur à la moyenne du marché. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primofamily offre une performance correcte mais pourrait améliorer son taux de distribution. La recommandation est neutre, avec une attention particulière à la gestion de la liquidité et à l'évolution du marché immobilier.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de Primofamily est composé de 119 actifs représentant une surface totale de 92 854 m². La répartition géographique montre une forte concentration en France (61,7 %), avec une présence notable en Belgique, Espagne, Italie, Grèce et Irlande. Les actifs sont majoritairement des hôtels (58,4 %), suivis par des résidences mixtes résidentiel/commerce (17,8 %) et des commerces (9,4 %). La diversification géographique et sectorielle est un point fort, mais la concentration sur les actifs hôteliers pourrait poser un risque en cas de retournement du marché hôtelier. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une présence significative en région parisienne et dans les grandes villes européennes.

Analyse financière

Le taux de distribution de 3,66 % est inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %), ce qui peut être un point de vigilance pour les investisseurs recherchant un rendement élevé. Le prix de part est resté stable à 204 €, mais le report à nouveau par part a diminué à 0,19 €, indiquant une utilisation partielle des réserves pour maintenir la distribution. Les frais de gestion semblent avoir un impact modéré sur le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de Primofamily est correcte mais pourrait être améliorée, notamment en termes de taux de distribution.

Endettement

Le taux d'endettement de Primofamily s'élève à 31,07 %, en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais l'endettement actuel semble être un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque. Cependant, la hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage à l'avenir. Globalement, la structure financière de la SCPI est saine, avec un niveau d'endettement maîtrisé.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de 98,7 % est très élevé, ce qui est un signal positif pour la stabilité des revenus locatifs. Le taux d'occupation opérationnel (TOO) est également élevé à 98,4 %, indiquant une faible vacance des actifs. La vacance est principalement concentrée sur des lots résidentiels, répartis sur 7 actifs. La dynamique locative est solide, avec peu de risques de départs de locataires importants à court terme. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours ne sont pas détaillés, mais la situation actuelle est rassurante pour les investisseurs.

Dynamique

En 2024, Primofamily n'a pas réalisé de nouvelles acquisitions mais a cédé plusieurs actifs résidentiels à Chilly-Mazarin pour un montant total de 15,1 M€. La stratégie de cession semble viser à renforcer la part d'actifs hôteliers dans le portefeuille, en raison de leur meilleure dynamique de rendement. La tendance du prix de part est stable depuis plusieurs années, ce qui reflète une gestion prudente. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de sa capacité à maintenir un taux d'occupation élevé et à optimiser la gestion des actifs hôteliers.

Liquidité & collecte

La collecte nette de l'exercice 2024 est nulle, ce qui indique une stabilisation après une collecte nette positive en 2023. Le nombre de parts en attente de retrait a légèrement augmenté à 109 078, ce qui représente 8,81 % du nombre total de parts. La liquidité de la SCPI est donc limitée, avec un délai moyen d'exécution des retraits de 12 mois. La société de gestion devra surveiller de près cette file d'attente et envisager des mesures pour améliorer la liquidité, telles que des cessions d'actifs ou des suspensions temporaires de la collecte. Comparée aux pratiques du marché, la liquidité de Primofamily est un point de vigilance pour les investisseurs.

Points clés

Points positifs

  • + Taux d'occupation financier élevé à 98,7 %
  • + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
  • + Stabilité du prix de part à 204 €
  • + Gestion prudente de l'endettement avec un taux de 31,07 %

Points négatifs

  • − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché à 3,66 %
  • − Report à nouveau par part en diminution à 0,19 €
  • − Liquidité limitée avec 109 078 parts en attente de retrait
  • − Absence de nouvelles acquisitions en 2024

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