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Coeur de Ville

Gérée par Sogenial Immobilier · Créée en 2021 · Données 2024

4.2 / 5 SCPI performante avec un rendement élevé et une gestion active, malgré des frais de gestion élevés.
Taux distribution
5.30%
Prix de la part
210 €
Capitalisation
26 €
TOF
97.70%
Nb associés
597
Taux endettement
15.76%
Dividende / part
11.13 €
Valeur de réalisation
176 €

Synthèse

La SCPI Cœur de Ville est une société civile de placement immobilier à capital variable, spécialisée dans l'investissement en murs de magasins. En 2024, elle a maintenu un taux de distribution de 5,30% et une capitalisation de 26,213 M€. Le patrimoine comprend 31 actifs répartis sur l'ensemble du territoire français avec un taux d'occupation financier de 97,70%. Deux nouvelles acquisitions ont été réalisées cette année, renforçant la diversité géographique et sectorielle du portefeuille.

Recommandation

La SCPI Cœur de Ville est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une bonne stabilité locative. Un horizon d'investissement de 8 à 10 ans est recommandé pour bénéficier pleinement de la stratégie de gestion active. Les points de vigilance incluent les frais de gestion élevés et la concentration géographique en province. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Cœur de Ville offre un bon compromis entre rendement et diversification, avec une conviction positive sur sa capacité à maintenir des performances solides à long terme.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de la SCPI Cœur de Ville est principalement constitué de commerces de centre-ville et de retail parks, avec une répartition géographique équilibrée entre l'Île-de-France (16,79%) et les régions (83,21%). Les actifs sont diversifiés en termes de typologies et de locataires, incluant des enseignes nationales et internationales telles que KFC et Vaneau Immobilier. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des taux de rendement immobilier net moyen allant de 4,40% à 10,48%. La durée moyenne des baux et les indices de révision ne sont pas spécifiés, mais le taux de recouvrement élevé (99,6%) témoigne de la solidité des locataires. Les risques de dépréciation semblent maîtrisés grâce à une gestion active et une diversification des actifs.

Analyse financière

La SCPI Cœur de Ville affiche un taux de distribution de 5,30%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de la part est resté stable à 210€, et le résultat net par part a augmenté à 14,20€. Le report à nouveau par part est de 5,11€, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, incluant la commission de souscription et la commission de gestion, sont relativement élevés mais justifiés par la performance financière solide. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI Cœur de Ville se positionne favorablement avec une rentabilité et une stabilité attractives pour les investisseurs.

Endettement

Le taux d'endettement de la SCPI Cœur de Ville est de 15,76%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts totalisent 4,246 M€, et le coût moyen de la dette n'est pas spécifié. La maturité des emprunts et le risque de refinancement ne sont pas détaillés, mais l'endettement actuel semble être un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque. La hausse des taux pourrait impacter le coût de portage, mais la gestion prudente de la dette devrait limiter les effets négatifs.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de 97,70% et le taux d'occupation physique (TOP) de 97,43% sont très positifs, indiquant une faible vacance locative. La vacance concerne principalement un actif à Douai. Les renouvellements de baux et les prises à bail de nouveaux locataires tels que ZEEMAN et RANDSTAD ont contribué à cette performance. La dynamique locative est solide, avec un faible risque de départ de locataires importants, assurant des revenus locatifs stables pour les prochaines années.

Dynamique

La politique d'acquisition de la SCPI Cœur de Ville en 2024 s'est concentrée sur des actifs dans les secteurs alimentaire, restauration et services, avec des rendements à l'entrée attractifs. Les cessions réalisées ne sont pas mentionnées, et la stratégie de rotation du portefeuille n'est pas détaillée. Le prix de la part est stable depuis plusieurs années, et la SCPI semble bien positionnée dans le cycle immobilier actuel. La société de gestion montre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et une diversification des actifs.

Liquidité & collecte

La collecte nette de 1,3398 M€ en 2024 est en baisse par rapport aux années précédentes, mais la capitalisation totale reste solide. Il n'y a pas de parts en attente de retrait, ce qui est un signal positif de confiance du marché. La politique de la société de gestion pour résorber les demandes de retrait est proactive, et le risque de liquidité pour les investisseurs actuels et potentiels semble limité. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI Cœur de Ville offre une bonne liquidité et une attractivité soutenue.

Points clés

Points positifs

  • + Taux de distribution élevé de 5,30%, supérieur à la moyenne du marché.
  • + Taux d'occupation financier et physique très élevés (>97%).
  • + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
  • + Gestion prudente de l'endettement avec un taux de 15,76%.
  • + Stabilité du prix de la part à 210€.

Points négatifs

  • − Frais de gestion relativement élevés.
  • − Collecte nette en baisse par rapport aux années précédentes.
  • − Absence de détails sur la maturité des emprunts et le coût moyen de la dette.
  • − Concentration des actifs en commerce, secteur potentiellement vulnérable aux changements économiques.
  • − Manque de transparence sur les indices de révision des baux et la durée moyenne des baux.

Patrimoine immobilier (2024)

28 biens répertoriés

Désignation Ville Pays Type Surface Valeur Acquisition
Montpellier Montpellier France commerce 562 m² 2.0 M€ 2020-09-28
Rivières Rivières France commerce 1 526 m² 1.9 M€ 2020-06-30
Loches Loches France commerce 1 200 m² 1.8 M€ 2019-12-30
Auxerre Auxerre France commerce 354 m² 1.7 M€ 2024-09-23
Freyming-Merlebach Freyming-Merlebach France commerce 1 235 m² 1.6 M€ 2019-09-12
Dole Dole France commerce 1 250 m² 1.5 M€ 2017-09-20
Salon-de-Provence Salon-de-Provence France commerce 536 m² 1.4 M€ 2022-07-12
Saint-Quay-Perros Saint-Quay-Perros France commerce 263 m² 1.1 M€ 2023-06-29
Limoges Limoges France commerce 211 m² 1.0 M€ 2020-03-11
Boulogne-Billancourt Boulogne-Billancourt France commerce 98 m² 920 k€ 2024-09-25
Montelimar Montelimar France commerce 431 m² 880 k€ 2022-03-30
Montreuil Montreuil France commerce 284 m² 840 k€ 2021-07-06
Paris 10 Paris France commerce 75 m² 800 k€ 2023-09-21
Saint-Jean-de-Soudain Saint-Jean-de-Soudain France commerce 380 m² 700 k€ 2016-12-07
La Madeleine La Madeleine France commerce 403 m² 670 k€ 2020-12-29
Paris 17 Paris France commerce 60 m² 660 k€ 2023-09-21
Montrouge Montrouge France commerce 109 m² 620 k€ 2016-12-09
Valenciennes Valenciennes France commerce 124 m² 590 k€ 2017-09-29
Paris Paris France commerce 41 m² 470 k€ 2015-09-28
Lens Lens France commerce 222 m² 380 k€ 2021-03-31
Troyes Troyes France commerce 178 m² 360 k€ 2018-08-01
Douai Douai France commerce 304 m² 290 k€ 2014-09-23
Croix Croix France commerce 73 m² 280 k€ 2020-12-29
Alençon Alençon France commerce 629 m² 270 k€ 2014-04-07
Châteauroux Châteauroux France commerce 82 m² 250 k€ 2018-12-21
Maubeuge Maubeuge France commerce 180 m² 210 k€ 2013-06-20
Pau Pau France commerce 51 m² 160 k€ 2018-05-15
Pamiers Pamiers France commerce 110 m² 90 k€ 2014-07-23

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