Crédit Mutuel Pierre 1 suspend le marché des parts en raison d'une hausse des retraits
La SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 a décidé de suspendre le marché des parts suite à une augmentation significative des demandes de retrait, atteignant 77…
Crédit Mutuel Pierre 1
Gérée par La Française · Créée en 1987 · Données 2024
3.5 / 5
SCPI correcte avec des atouts mais des défis à surmonter.
Taux distribution
4.52%
Prix de la part
265 €
Capitalisation
1 k€
TOF
91.10%
Nb associés
19 395
Taux endettement
25.22%
Dividende / part
10.58 €
Valeur de réalisation
193 €
Synthèse
La SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 est une SCPI de rendement à capital variable, principalement investie dans des actifs immobiliers en Île-de-France et à Paris. En 2024, la SCPI a poursuivi son plan de cession d'actifs moins performants, générant des plus-values et réinvestissant dans des actifs de nouvelle génération. La capitalisation s'élève à 1 012,1 M€, avec un taux de distribution de 4,52%. Le prix de la part est resté stable à 265 €.
Recommandation
La SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans, compte tenu des restructurations en cours et des perspectives de valorisation à long terme. Les points de vigilance incluent la gestion de la vacance, l'amélioration de la collecte et la surveillance de l'endettement. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Crédit Mutuel Pierre 1 présente des atouts mais nécessite une gestion proactive pour surmonter les défis actuels. La conviction sur cette SCPI est neutre, avec des perspectives de redressement à moyen terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 est principalement composé de bureaux (85,88%), suivis de commerces (12,39%) et d'actifs de tourisme et loisirs (1,73%). Géographiquement, 49,95% des actifs sont situés en Île-de-France, 24,60% à Paris, 21,64% en régions, 3,73% en Allemagne et 0,08% en Espagne. La diversification géographique et sectorielle est notable, mais la concentration en Île-de-France et Paris reste élevée. Les principaux locataires incluent Veolia Environnement, Center Parcs, MyFlexGroup, Paris Musées et Croix Rouge, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la vacance locative reste un point de vigilance, notamment avec 52 980 m² de locaux vacants.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,52% est légèrement supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), mais il est en baisse par rapport aux années précédentes. Le prix de la part est resté stable à 265 €, après une baisse significative en 2023. Le résultat courant par part est de 7,43 €, tandis que le dividende distribué est de 10,58 €, dont une partie est prélevée sur les réserves de plus-values. Le report à nouveau par part est de 5,45 €, offrant un coussin de sécurité modéré. Les frais de gestion représentent 8,35% des revenus, ce qui est dans la moyenne du secteur. La performance financière est correcte mais montre des signes de pression sur les revenus locatifs et la nécessité de maintenir un niveau élevé de cessions pour financer les distributions.
Endettement
Le taux d'endettement de la SCPI est de 25,22%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts est de 4,2 ans, ce qui limite le risque de refinancement à court terme. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'endettement semble être utilisé de manière prudente pour financer des acquisitions et des travaux de rénovation. La hausse des taux d'intérêt pourrait toutefois augmenter le coût de portage de la dette à l'avenir.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 91,1% est un signal positif, bien qu'il soit légèrement inférieur au seuil de 95% considéré comme optimal. La vacance locative est principalement concentrée en Île-de-France, avec des locaux vacants représentant 52 980 m². Les renouvellements de baux et les relocations en cours sont cruciaux pour maintenir ce niveau de TOF. La gestion proactive des baux et la capacité à attirer de nouveaux locataires seront déterminantes pour la stabilité des revenus locatifs dans les prochaines années.
Dynamique
En 2024, la SCPI n'a réalisé aucun investissement en raison de l'absence de collecte nette. Cependant, elle a intensifié son plan d'arbitrage, réalisant 12 cessions pour un montant total de 105,4 M€. Les cessions ont permis de financer des travaux de rénovation et de rembourser une partie des emprunts. La stratégie de rotation du portefeuille vise à améliorer la qualité des actifs détenus, mais la capacité à générer des plus-values à long terme dépendra de la qualité des nouvelles acquisitions et de la gestion des actifs existants. Le prix de la part est resté stable, mais la tendance sur plusieurs années montre une pression à la baisse.
Liquidité & collecte
La SCPI n'a enregistré aucune collecte nette en 2024, et le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 275 775, soit 7,2% du total des parts. Le fonds de remboursement n'a pas été doté cette année, ce qui limite la liquidité pour les associés souhaitant se retirer. La société de gestion prévoit de poursuivre les cessions d'actifs pour réalimenter ce fonds en 2025. La liquidité reste un point de vigilance majeur, et la capacité à gérer efficacement les demandes de retrait sera cruciale pour maintenir la confiance des investisseurs.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution de 4,52%, supérieur à la moyenne du marché
- + Diversification géographique et sectorielle des actifs
- + Taux d'occupation financier de 91,1%
- + Gestion proactive des cessions d'actifs
- + Endettement maîtrisé à 25,22%
Points négatifs
- − Absence de collecte nette en 2024
- − Nombre élevé de parts en attente de retrait (275 775)
- − Vacance locative significative (52 980 m²)
- − Stabilité du prix de la part après une baisse significative en 2023
- − Dépendance aux cessions pour financer les distributions
Patrimoine immobilier (2021)
36 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carré Daumesnil | PARIS | France | bureau | 20 590 m² | 173.0 M€ | 29/04/2016 |
| Center Parcs Allgäu Phase 2 | LEUTKIRCH IM ALLGÄU | Allemagne | autre | 29 185 m² | 92.6 M€ | 26/10/2016 |
| Rüttenscheider Straße 1-3 | ESSEN | Allemagne | bureau | 22 506 m² | 69.7 M€ | 13/06/2019 |
| Gustav-Heinemann-Ring 109-115 | MUNICH | Allemagne | bureau | 13 763 m² | 61.3 M€ | 18/04/2019 |
| Victoria Office | HAMBURG | Allemagne | bureau | 19 970 m² | 57.7 M€ | 01/12/2017 |
| Leinfelden-Echterdingen | STUTTGART | Allemagne | bureau | 14 436 m² | 54.2 M€ | 31/12/2021 |
| Am Seestern 5 | DÜSSELDORF | Allemagne | bureau | 10 866 m² | 41.9 M€ | 01/10/2019 |
| Watt (ex City Défense) | COURBEVOIE | France | bureau | 3 847 m² | 39.5 M€ | 21/02/2019 |
| 25 avenue Gaspard Coriolis | TOULOUSE | France | bureau | 6 644 m² | 13.0 M€ | 21/07/2008 |
| Château Blanc, Bât. B et C | WASQUEHAL | France | bureau | 7 736 m² | 12.1 M€ | 12/05/2004 |
| Wood Park - Parc d’affaires du Château rouge | MARCQ-EN-BAROEUL | France | bureau | 3 413 m² | 10.7 M€ | 16/01/2018 |
| Skyline 1 - Borderouge | TOULOUSE | France | bureau | 2 164 m² | 8.6 M€ | 15/01/2020 |
| SXB2 | SCHILTIGHEIM | France | bureau | — | 8.1 M€ | 17/02/2003 |
| Le Prism | MONTPELLIER | France | bureau | 4 600 m² | 6.8 M€ | 10/11/2021 |
| Star Park B | TOULOUSE | France | bureau | 2 671 m² | 6.0 M€ | 25/06/2007 |
| Parc Activités St Martin | TOULOUSE | France | bureau | 1 760 m² | 5.7 M€ | 19/07/2012 |
| 10 Allée Jean-Baptiste Preux | ALFORTVILLE | France | bureau | 5 741 m² | 5.5 M€ | 14/11/2001 |
| Vieux Faubourg | LILLE | France | bureau | 2 552 m² | 5.1 M€ | 06/11/1997 |
| le Telinvest | GRENOBLE | France | bureau | 2 784 m² | 5.0 M€ | 22/10/2007 |
| Star Park A | TOULOUSE | France | bureau | 2 689 m² | 4.4 M€ | 19/07/2005 |
| 6 rue de Copenhague | SCHILTIGHEIM | France | bureau | 2 032 m² | 3.8 M€ | 17/12/2007 |
| Le Plaza | BORDEAUX | France | bureau | 2 768 m² | 3.6 M€ | 01/07/2003 |
| Le Carnot | NANTES | France | bureau | 1 690 m² | 3.5 M€ | 01/01/2016 |
| 3 impasse Dumur | CLICHY | France | bureau | 1 331 m² | 3.3 M€ | 03/10/2007 |
| Le Mondial | MONTPELLIER | France | bureau | 1 957 m² | 3.3 M€ | 26/05/2004 |
| Le Vectorial | NANTERRE | France | bureau | 26 819 m² | 2.6 M€ | 27/02/2006 |
| Le National | LILLE | France | bureau | 1 006 m² | 1.8 M€ | 06/11/1997 |
| Le Décisium - Bât A1 | AIX-EN PROVENCE | France | bureau | 1 066 m² | 1.8 M€ | 01/01/2016 |
| Le Marivaux | BORDEAUX | France | bureau | 1 287 m² | 1.7 M€ | 06/11/1997 |
| Domaine de Pissaloup - Bât B | ELANCOURT | France | logistique | 1 201 m² | 1.5 M€ | 01/01/2016 |
| Salorges 2 | NANTES | France | bureau | 1 061 m² | 1.1 M€ | 06/11/1997 |
| Haut Lévèque Bât 22 | PESSAC | France | bureau | 918 m² | 1.1 M€ | 14/11/2001 |
| Le Péri-Est | BALMA | France | bureau | 1 272 m² | 726 k€ | 14/11/2001 |
| 28 Rue de Roubaix | LILLE | France | bureau | 22 m² | 22 k€ | 02/06/2016 |
| Parc de la Haute Borne Bât 6 | VILLENEUVE-D'ASCQ | France | bureau | 9 460 m² | 9 k€ | 01/01/2016 |
| 20/22 rue Marius Aufan | LEVALLOIS-PERRET | France | bureau | 8 400 m² | — | 20/12/2019 |
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