Rapport annuel 2021
SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 · La Française
Synthèse
Crédit Mutuel Pierre 1 est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par La Française Real Estate Managers. En 2021, la SCPI a poursuivi une stratégie d'arbitrage et de réinvestissement, visant à améliorer la qualité de son portefeuille. Les investissements se sont concentrés sur des actifs de bureaux et des commerces principalement situés en Île-de-France et à Paris. La SCPI a maintenu un taux de distribution de 4,49% et a réalisé une collecte brute de 26,5 M€.
Recommandation
Crédit Mutuel Pierre 1 est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans, compte tenu de la stratégie d'arbitrage et de réinvestissement en cours. Les points de vigilance incluent la collecte nette négative et la vacance locative sur certains actifs. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Crédit Mutuel Pierre 1 offre une performance solide avec une gestion prudente de l'endettement. La recommandation est positive, avec une attention particulière à la liquidité et à l'évolution des taux d'occupation.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Crédit Mutuel Pierre 1 est principalement composé de bureaux (86,51%) et de commerces (11,71%), avec une présence notable en Île-de-France (49,34%) et à Paris (26,49%). La SCPI détient également des actifs en régions (19,91%) et en Allemagne (4,18%). Les actifs sont bien situés, souvent dans des zones dynamiques et recherchées. La diversification géographique et sectorielle permet de réduire les risques locatifs. Les baux sont solides, avec une durée résiduelle moyenne de 4,7 ans. Les principaux locataires incluent des entreprises de renom comme Veolia et Center Parcs, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
En 2021, Crédit Mutuel Pierre 1 a maintenu un taux de distribution de 4,49%, légèrement supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de la part est resté stable à 285 €, sans variation par rapport à l'année précédente. Le résultat courant a permis de distribuer un dividende de 11,40 € par part, incluant une quote-part de plus-values. Le report à nouveau est de 5,85 € par part, offrant un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion sont maîtrisés, mais la collecte nette négative (-16,77 M€) pourrait indiquer une certaine méfiance des investisseurs.
Endettement
Le taux d'endettement de Crédit Mutuel Pierre 1 s'élève à 24,99%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts est de 3,39 ans, avec un coût moyen de la dette non précisé. La SCPI utilise l'endettement comme levier de performance, ce qui peut être bénéfique en période de taux bas. Cependant, la hausse des taux pourrait augmenter le coût de portage et impacter la rentabilité future. Globalement, l'endettement est géré de manière prudente et contrôlée.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Crédit Mutuel Pierre 1 est de 89,0%, en légère baisse par rapport à 2020 (91,4%). Le taux d'occupation physique (TOO) est de 86,2%. La vacance concerne principalement des actifs en restructuration ou en attente de relocation. La SCPI a réussi à relouer près de 30 000 m² de surfaces en 2021, compensant les 29 000 m² libérés. Les renouvellements de baux et les relocations en cours devraient stabiliser les revenus locatifs à moyen terme. Le risque de départ de locataires importants semble maîtrisé.
Dynamique
En 2021, Crédit Mutuel Pierre 1 a réalisé des acquisitions pour 41,5 M€ et des cessions pour 73,1 M€, dans le cadre de sa stratégie d'arbitrage. Les acquisitions se sont concentrées sur des actifs de bureaux récents et bien situés, comme Les Jardins du Lou à Lyon. Les cessions ont permis de dégager des plus-values et de réinvestir dans des actifs de meilleure qualité. La SCPI prévoit de poursuivre cette stratégie en 2022, avec un plan d'acquisition de 110 M€. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, reflétant une gestion prudente et équilibrée.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (4,49%)
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Endettement maîtrisé à 24,99%
- + Stratégie d'arbitrage et de réinvestissement bien définie
- + Report à nouveau de 5,85 € par part offrant un coussin de sécurité
Points négatifs
- − Collecte nette négative (-16,77 M€)
- − Taux d'occupation financier en légère baisse (89,0%)
- − Parts en attente de retrait représentant 1,6% du total
- − Risque de hausse des taux impactant le coût de portage
- − Vacance locative sur certains actifs en restructuration