Efimmo 1 : un taux de distribution de 4,44 % malgré une baisse de la valeur du patrimoine
La SCPI Efimmo 1 affiche un taux de distribution de 4,44 % pour l'année 2025. Malgré une baisse de 1,2 % de la valeur de son patrimoine, la SCPI a su …
Efimmo 1
Gérée par Sofidy · Créée en 2012 · Données 2024
3.5 / 5
SCPI correcte avec des performances dans la moyenne, mais des risques identifiés nécessitant une gestion prudente.
Taux distribution
5.07%
Prix de la part
212 €
Capitalisation
2 k€
TOF
88.50%
Nb associés
21 424
Taux endettement
20.70%
Dividende / part
10.33 €
Valeur de réalisation
169 €
Synthèse
La SCPI Efimmo 1, gérée par SOFIDY, est principalement investie en immobilier de bureaux. En 2024, elle a diversifié son portefeuille en acquérant des actifs commerciaux et retail parks. Malgré une baisse du taux d'occupation financier à 88,5%, elle a maintenu son prix de souscription à 212 € par part et distribué un dividende de 10,33 € par part. La capitalisation s'élève à 1,755 Mds€ avec une collecte nette de 1,5 M€.
Recommandation
Efimmo 1 est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une bonne diversification géographique. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie de création de valeur à long terme. Les points de vigilance incluent le taux d'occupation financier et la vacance locative sur certains actifs. La pression sur la liquidité est un risque à considérer. Globalement, la SCPI présente une gestion prudente et efficace, avec une dynamique positive en termes de collecte et d'investissements. Conviction neutre sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Efimmo 1 est diversifié avec une prédominance de bureaux (75,3%) et une augmentation de la part des commerces (24,7%). Géographiquement, 46,7% des actifs sont situés en région parisienne, 28,5% en métropoles françaises et 24,7% à l'étranger, principalement en Allemagne, Royaume-Uni et Pays-Bas. Les emplacements sont de qualité, avec une forte présence dans des zones dynamiques. La diversification des locataires est notable, les 30 principaux représentant 50,4% des loyers. Les baux sont solides, avec des locataires de premier plan tels que Carrefour, Bertelsmann et Volkswagen. Cependant, la vacance locative reste un risque à surveiller, notamment sur certains actifs en périphérie.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,07% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), mais le résultat courant par part a diminué de 5% en 2024. La stabilité du prix de part à 212 € est notable après une baisse de 10,55% en 2023. Le report à nouveau de 1,17 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion représentent 9,8% des revenus, ce qui est raisonnable. La performance financière est solide, mais la baisse des revenus locatifs et l'augmentation des charges financières sont des points de vigilance. Comparée aux benchmarks du secteur, Efimmo 1 reste compétitive mais doit surveiller ses indicateurs de rentabilité.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 20,7%, Efimmo 1 est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est de 2,10%, avec une part à taux fixe de 98%. La durée de vie résiduelle moyenne des emprunts est de 6 ans et 1 mois, ce qui limite le risque de refinancement à court terme. La hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage, mais la structure actuelle de la dette reste un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 88,5% est préoccupant, en baisse par rapport à 2023 (90,3%). La vacance locative est principalement due à des départs de locataires et des relocations avec mesures d'accompagnement. Les renouvellements de baux ont conduit à une baisse des loyers de -6%. La gestion locative active a permis de relouer plusieurs surfaces, mais la vacance sur certains actifs reste un risque. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité à maintenir un taux d'occupation élevé et à gérer les relocations efficacement.
Dynamique
La politique d'acquisition en 2024 s'est concentrée sur des actifs commerciaux et retail parks, avec des rendements à l'acquisition élevés (8,9%). Les cessions ont dégagé des plus-values importantes, améliorant la qualité du portefeuille. La stratégie de rotation du portefeuille est efficace, mais la baisse du prix de part en 2023 et la stabilité en 2024 indiquent une correction des valeurs immobilières. La société de gestion doit continuer à saisir les opportunités d'investissement tout en veillant à la résilience du patrimoine. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une volatilité, nécessitant une gestion prudente.
Liquidité & collecte
La collecte nette de 1,5 M€ en 2024 est en forte baisse par rapport à 2023 (-97,4%). La file d'attente de parts en retrait s'élève à 387 191, soit 4,2% de la capitalisation, avec un délai moyen de 7,7 mois. Cette situation indique une pression sur la liquidité, nécessitant des mesures pour rééquilibrer le marché des souscriptions et retraits. La société de gestion doit explorer des solutions pour améliorer la liquidité, telles que des cessions d'actifs ou des suspensions temporaires. Comparée aux pratiques du marché, Efimmo 1 présente un risque de liquidité accru, affectant son attractivité pour les investisseurs.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,07%)
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Qualité des locataires et solidité des baux
- + Gestion active des investissements et arbitrages
- + Endettement maîtrisé avec un coût moyen de la dette raisonnable
Points négatifs
- − Baisse du taux d'occupation financier à 88,5%
- − Collecte nette en forte baisse (-97,4%)
- − File d'attente de parts en retrait élevée (387 191 parts)
- − Baisse des revenus locatifs et augmentation des charges financières
- − Volatilité du prix de part sur les dernières années
Patrimoine immobilier (2024)
4 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Centre commercial O'Parinor | Aulnay-Sous-Bois | France | commerce | 69 000 m² | 200.0 M€ | 2024-01 |
| Portefeuille de trois retail parks | L'Isle D'Abeau, Riom, Cormeilles-en-Parisis | France | commerce | 65 633 m² | 27.8 M€ | 2024-01 |
| Plateau de bureaux | Marseille | France | bureau | 819 m² | 2.9 M€ | 2024-01 |
| Immeuble Le Ravel | Guyancourt | France | bureau | 1 000 m² | 1.0 M€ | 2020-01 |
Actualités
Rapports annuels
Aucun rapport disponible.
Bulletins trimestriels
Aucun bulletin disponible.