Rapport annuel 2020
SCPI Epsicap Explore · Epsicap REIM
Synthèse
Épargne Foncière est une SCPI d’entreprise à capital variable créée en 1968. Elle investit principalement dans des bureaux, commerces et résidences gérées en France et en Europe. En 2020, malgré la crise sanitaire, elle a maintenu un taux de distribution de 4,40% et a réalisé des investissements significatifs pour un montant de 449 M€. La SCPI a également fusionné avec trois autres SCPI, augmentant ainsi sa capitalisation à plus de 4,3 milliards d’euros.
Recommandation
Épargne Foncière est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification de leur portefeuille immobilier avec un horizon d'investissement à long terme. La SCPI offre une performance stable avec un taux de distribution compétitif et une bonne gestion des risques. Les points de vigilance incluent l'évolution du marché immobilier post-crise sanitaire et les frais de gestion. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Épargne Foncière se positionne bien avec une gestion prudente et une stratégie d'investissement claire. La conviction sur cette SCPI est positive, avec des perspectives de croissance et de stabilité à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Épargne Foncière est diversifié avec une prédominance de bureaux (77,87%) suivis par les commerces (15,60%) et les résidences gérées (6,52%). Géographiquement, 28% du portefeuille est situé à Paris, 38,06% en Île-de-France, et 25,30% en régions, avec une ouverture à l'international (6,55% en Allemagne, 1,46% aux Pays-Bas, et 0,63% en Irlande). Les actifs sont bien situés, souvent dans des zones dynamiques et bien desservies. La diversification des locataires et la solidité des baux, avec une durée résiduelle moyenne de 5,6 ans, renforcent la stabilité des revenus locatifs. Les principaux locataires incluent des entreprises solides comme Airbus, Monoprix et Castorama, ce qui limite les risques de dépréciation.
Analyse financière
La performance financière d'Épargne Foncière est solide avec un taux de distribution de 4,40%, légèrement inférieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de la part a augmenté de 2,10% en 2020, reflétant une valorisation positive du patrimoine. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau de 6,56€/part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que présents, n'ont pas un impact significatif sur le rendement net pour l'investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se positionne bien, avec une performance stable et des perspectives de croissance.
Endettement
Épargne Foncière présente un taux d'endettement de 21,33%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement constituée d'emprunts hypothécaires avec une durée résiduelle pondérée de 5,9 ans. Le coût moyen de la dette reste attractif dans le contexte actuel de taux bas. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, permettant des acquisitions stratégiques sans augmenter significativement le risque financier. La gestion prudente de la dette et l'absence de risque de refinancement immédiat sont des points positifs.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 91,3% et le taux d'occupation physique (TOO) de 93,1% sont des indicateurs positifs de la dynamique locative d'Épargne Foncière. La vacance est bien maîtrisée, avec des efforts continus de relocation et de renégociation des baux. Les renouvellements de baux et les prises à bail significatives en 2020 montrent une bonne gestion des relations locataires. Le risque de départ de locataires importants est limité grâce à la diversification et à la qualité des actifs. Les perspectives de revenus locatifs restent solides pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Épargne Foncière est proactive, avec des investissements de 449 M€ en 2020, incluant des actifs en France et en Europe. Les cessions réalisées ont permis de dégager des plus-values, contribuant à la rotation du portefeuille. La stratégie de diversification géographique et sectorielle est bien exécutée, avec une ouverture à des marchés européens dynamiques. Le prix de la part a montré une tendance haussière sur les dernières années, témoignant de la capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme. La SCPI est bien positionnée pour tirer parti des opportunités du marché immobilier actuel.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution stable à 4,40%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Bonne gestion de la liquidité et de l'endettement
- + Augmentation du prix de la part de 2,10%
Points négatifs
- − Taux de distribution légèrement inférieur à la moyenne du marché
- − Frais de gestion présents
- − Impact potentiel de la crise sanitaire sur certains secteurs immobiliers