Rapport annuel 2020
SCPI Genepierre · Amundi Immobilier
Synthèse
La SCPI Genepierre, gérée par Amundi Immobilier, est une SCPI de bureaux à capital variable. En 2023, elle a maintenu une distribution stable de 10,17 € par part malgré une baisse du taux d'occupation financier à 90,05 %. La SCPI a réalisé plusieurs relocations et cessions d'actifs, notamment la vente d'un immeuble à Charenton générant une plus-value. La valeur de réalisation par part a diminué de 18,66 % en raison de la baisse des valeurs d'expertises et de l'effet de levier. La SCPI poursuit ses efforts en matière de développement durable avec une note ESG de 67/100.
Recommandation
La SCPI Genepierre est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans, compte tenu des ajustements de marché en cours. Les points de vigilance incluent la vacance de certains actifs et la baisse des valeurs d'expertises. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Genepierre offre une performance modeste mais stable. La recommandation est neutre, avec une attention particulière à la gestion de la vacance et à l'évolution des valeurs d'expertises.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Genepierre est principalement composé de bureaux (66,4 %), suivis par des commerces (17,7 %), de la logistique (6,5 %), et d'autres types d'actifs comme les hôtels et les résidences services. Géographiquement, 78,6 % des actifs sont situés en France, avec une forte concentration en Île-de-France (38,2 %) et en régions (28,3 %). Le reste du portefeuille est diversifié en Europe, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne. Les actifs sont généralement bien situés, mais la vacance de la Tour Hekla reste préoccupante. La diversification des locataires et la solidité des baux, avec des durées moyennes de 10 ans pour certains actifs, contribuent à la stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 3,81 % en 2023 est inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %), reflétant une performance modeste. Le prix de part a été ajusté à la baisse, passant de 224 € à 209 € en mars 2024, en réponse à la baisse des valeurs d'expertises. Le report à nouveau de 5,85 € par part offre un coussin de sécurité, représentant environ 7 mois de distribution. Les charges financières ont augmenté en raison de la hausse des taux de financement, impactant légèrement le résultat comptable par part. Les frais de gestion restent dans la norme, mais l'impact sur le rendement net investisseur est notable.
Endettement
La SCPI Genepierre ne mentionne pas explicitement son taux d'endettement (LTV) dans le rapport, mais l'effet de levier de 29,4 % est indiqué. Ce niveau est en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF, ce qui est rassurant. Cependant, la hausse des taux d'intérêt a augmenté les charges financières de 0,26 € par part. La maturité des emprunts et le coût moyen de la dette ne sont pas détaillés, mais la stratégie de cession d'actifs pour rembourser des financements arrivant à échéance est un signe de gestion prudente.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 90,05 % en 2023 est en légère baisse par rapport à 2022 (92,30 %), principalement en raison de la vacance de la Tour Hekla. Cependant, des efforts de relocation ont été réalisés, avec 168 baux signés pour une surface totale de 12 000 m². La vacance reste concentrée sur certains actifs, mais la signature de baux de longue durée avec des locataires solides, comme une entreprise internationale à Amsterdam, est un point positif. La dynamique locative semble stable, mais la vacance de la Tour Hekla nécessite une attention particulière.
Dynamique
La SCPI Genepierre a poursuivi une politique active d'arbitrage en 2023, avec plusieurs cessions d'actifs non stratégiques et la réalisation de plus-values. La vente de l'immeuble à Charenton a généré une plus-value de 455 K€. La stratégie de rotation du portefeuille vise à améliorer la qualité des actifs et à réduire les dettes. Le prix de part a été ajusté à la baisse en réponse à la baisse des valeurs d'expertises, reflétant une gestion prudente dans un contexte de marché difficile. La SCPI continue de se positionner sur des actifs de qualité, mais la baisse des valeurs d'expertises reste un défi.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle du portefeuille
- + Note ESG de 67/100, reflétant un engagement fort en matière de développement durable
- + Report à nouveau de 5,85 € par part, offrant un coussin de sécurité
- + Relocation réussie de plusieurs actifs, stabilisant les revenus locatifs
Points négatifs
- − Baisse du taux d'occupation financier à 90,05 %
- − Diminution de la valeur de réalisation par part de 18,66 %
- − Augmentation des charges financières en raison de la hausse des taux
- − Vacance persistante de la Tour Hekla, impactant le TOF