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LF Selectipierre Paris

Gérée par La Française · Créée en 1976 · Données 2023

3.5 / 5 Performance correcte avec des risques maîtrisés, mais des défis de liquidité à surveiller.
Taux distribution
4.05%
Prix de la part
773 €
Capitalisation
476 €
TOF
98.14%
Nb associés
7 969
Taux endettement
—
Dividende / part
31.00 €
Valeur de réalisation
677 €

Synthèse

La SCPI Selectipierre 2, gérée par FIDUCIAL Gérance, est spécialisée dans les bureaux parisiens, principalement situés dans le Quartier Central des Affaires (QCA). En 2023, elle a maintenu un taux de distribution de 4,05% et a augmenté son prix de souscription à 773 € par part. La capitalisation atteint 475,8 M€, avec un taux d'occupation financier de 98,14%. La stratégie patrimoniale prudente et sélective permet de maintenir des revenus de qualité et une valorisation durable du patrimoine.

Recommandation

La SCPI Selectipierre 2 est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant une exposition à des actifs prime dans le QCA parisien. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la collecte nette négative et la file d'attente de parts en retrait. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Selectipierre 2 offre une performance correcte mais pourrait bénéficier d'une diversification accrue. Conviction neutre à positive sur cette SCPI. Les investisseurs doivent surveiller l'évolution de la collecte et la gestion des frais avant de prendre une décision d'investissement.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de la SCPI Selectipierre 2 est principalement composé de bureaux (65,93%), avec une forte concentration à Paris (70,74%). Les actifs sont bien localisés, notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA) parisien, ce qui assure une demande locative soutenue. La diversification géographique est limitée, avec une présence marginale en province (6,60%). Les locataires sont diversifiés, mais la concentration géographique peut poser un risque en cas de baisse de la demande dans le QCA. Les baux sont solides, avec des durées moyennes longues et des indices de révision favorables. Les grands locataires, comme Amadeus, apportent une stabilité aux revenus locatifs. Globalement, le patrimoine est de qualité, mais la concentration géographique et sectorielle nécessite une vigilance accrue.

Analyse financière

La performance financière de Selectipierre 2 en 2023 est solide avec un taux de distribution de 4,05%, légèrement au-dessus de la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part a augmenté de 1,05%, atteignant 773 €. Le résultat net a progressé de 5,2% pour atteindre 17,223 M€. Le report à nouveau par part est de 14,69 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont raisonnables, mais l'augmentation des commissions de gestion pourrait impacter le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI affiche une performance correcte, mais la collecte nette négative et la file d'attente de parts en retrait sont des points de vigilance.

Endettement

La SCPI Selectipierre 2 n'a pas de données précises sur le taux d'endettement (LTV) dans le rapport. Cependant, elle dispose d'une ligne de crédit revolving de 30 M€, dont 17,5 M€ sont tirés. Le coût moyen de la dette a augmenté en raison de la hausse des taux d'intérêt. La maturité des emprunts est gérée avec prudence, mais le risque de refinancement existe. L'impact de la hausse des taux sur le coût de portage doit être surveillé. L'endettement actuel semble être un levier de performance, mais il est crucial de maintenir un niveau d'endettement prudentiel pour éviter des risques excessifs.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de Selectipierre 2 est élevé à 98,14%, ce qui est un signal positif. La vacance locative est faible, avec seulement 868 m² vacants à la fin de 2023. Les relocations ont été dynamiques, avec 5 114 m² reloués en 2023. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours sont bien gérés, assurant une stabilité des revenus locatifs. Le risque de départ de locataires importants est limité grâce à la qualité des emplacements et à la diversification des locataires. Les perspectives de revenus locatifs pour les 2 à 3 prochaines années sont solides, soutenues par une demande locative stable dans le QCA parisien.

Dynamique

La politique d'acquisition de Selectipierre 2 est prudente et sélective, avec un focus sur des actifs de qualité dans le QCA parisien. En 2023, la SCPI a acquis des locaux commerciaux pour 11,2 M€ avec un rendement de 4,61%. Les cessions d'actifs ont été limitées, mais des opportunités de vente sont envisagées pour 2024. La stratégie de rotation du portefeuille est bien gérée, avec une attention particulière à la valorisation des actifs. Le prix de part a montré une tendance à la hausse sur les dernières années, avec une augmentation de 1,05% en 2023. La SCPI est bien positionnée dans le cycle immobilier actuel, avec une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et rigoureuse.

Liquidité & collecte

La collecte nette de Selectipierre 2 en 2023 a été négative (-1,176 M€), indiquant une décollecte. La collecte brute s'est élevée à 14,776 M€, mais la file d'attente de parts en retrait est préoccupante avec 22 138 parts en attente. Cette situation reflète une certaine méfiance du marché envers la SCPI. La société de gestion a mis en place des outils de gestion de la liquidité pour réguler le marché des parts. Le risque de liquidité pour les investisseurs actuels et potentiels est modéré, mais il est crucial de surveiller l'évolution de la collecte et de la file d'attente. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI doit améliorer sa dynamique de collecte pour renforcer sa liquidité et attirer de nouveaux investisseurs.

Points clés

Points positifs

  • + Taux d'occupation financier élevé à 98,14%
  • + Patrimoine de qualité situé principalement dans le QCA parisien
  • + Augmentation du prix de part de 1,05% en 2023
  • + Report à nouveau par part de 14,69 €, offrant un coussin de sécurité

Points négatifs

  • − Collecte nette négative de -1,176 M€ en 2023
  • − File d'attente de parts en retrait élevée avec 22 138 parts
  • − Concentration géographique élevée à Paris, limitant la diversification
  • − Augmentation des commissions de gestion pouvant impacter le rendement net investisseur

Patrimoine immobilier (2023)

24 biens répertoriés

Désignation Ville Pays Type Surface Valeur Acquisition
45/47/49 rue de Monceau PARIS France bureau 1 742 m² 18.5 M€ 2013-06-27
20 Rue Drouot PARIS France autre 1 397 m² 7.3 M€ 1997-01-01
25 rue Chateaubriand PARIS France bureau 880 m² 7.1 M€ 1979-02-15
59-65 Rue de Courcelles PARIS France bureau 881 m² 7.0 M€ 2009-07-27
16 Rue Jean-Jacques Rousseau ISSY LES MOULINEAUX France bureau 1 746 m² 6.4 M€ 2005-10-13
35 Avenue Philippe Auguste PARIS France bureau 2 560 m² 6.2 M€ 1997-01-01
25 rue de la République AVIGNON France commerce 541 m² 6.0 M€ 2011-12-22
113/121 Avenue du Président Wilson LA PLAINE SAINT-DENIS France autre 7 916 m² 5.9 M€ 1997-01-01
19 rue Richer PARIS France autre 3 545 m² 5.3 M€ 1979-04-05
2 Rue du Roule PARIS France autre 1 345 m² 4.8 M€ 1997-01-01
17 Square Foch PARIS France bureau 550 m² 4.0 M€ 1997-01-01
29 Rue du Faubourg Poissonnière PARIS France bureau 2 047 m² 3.9 M€ 1997-01-01
96 rue de la Victoire PARIS France bureau 551 m² 2.7 M€ 1997-01-01
11 Place Saint Augustin PARIS France autre 552 m² 2.7 M€ 1997-01-01
63 Rue de Rivoli PARIS France autre 703 m² 2.5 M€ 1997-01-01
91 Rue de Turenne PARIS France autre 700 m² 2.2 M€ 1997-01-01
18/24 Rue Lecourbe PARIS France commerce 1 382 m² 1.6 M€ 1978-12-07
2 Boulevard de Strasbourg NOGENT-SUR-MARNE France autre 998 m² 1.5 M€ 1979-06-08
10 Rue des Alouettes THIAIS France commerce 1 508 m² 1.2 M€ 1997-01-01
68 Rue de Rivoli PARIS France autre 288 m² 1.1 M€ 1997-01-01
170 Boulevard Haussmann PARIS France commerce 482 m² 1.1 M€ 2023-05-11
67 Avenue de la Résistance LE RAINCY France commerce 379 m² 564 k€ 1997-01-01
16 Rue Drouot PARIS France autre — — 1997-01-01
Place Vendôme PARIS France autre — — 1997-01-01

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