PAREF Hexa cède un actif logistique avec une plus-value de 2 millions d'euros
La SCPI PAREF Hexa a finalisé la cession d'un actif logistique à Pusignan pour un montant supérieur à sa valeur d'expertise. Cette opération a généré …
Paref Hexa
Gérée par PAREF Gestion · Créée en 2023 · Données 2024
4.0 / 5
Bonne SCPI avec une performance solide et une gestion proactive, quelques points d'amélioration mineurs.
Taux distribution
6.00%
Prix de la part
210 €
Capitalisation
246 €
TOF
93.60%
Nb associés
3 669
Taux endettement
25.80%
Dividende / part
12.58 €
Valeur de réalisation
163 €
Synthèse
PAREF Hexa, anciennement Interpierre France, est une SCPI de rendement à capital variable gérée par PAREF Gestion. Elle investit principalement dans des bureaux, locaux d'activités et logistique situés en France, avec une forte présence en régions et en Île-de-France. En 2024, la SCPI a maintenu un taux de distribution de 6,00% et un prix de part stable à 210€. La capitalisation s'élève à 245,6 M€. La stratégie d'investissement repose sur une sélection rigoureuse des actifs et une gestion dynamique, incluant des acquisitions opportunes et des rénovations en ligne avec les critères ISR.
Recommandation
PAREF Hexa est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans minimum. Les investisseurs doivent être attentifs au risque de vacance locative et à l'impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt. Globalement, la SCPI offre une performance solide et une gestion proactive, justifiant une conviction positive. Cependant, la faible collecte nette et les frais de gestion élevés nécessitent une vigilance avant d'investir.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de PAREF Hexa est composé de 43 actifs immobiliers totalisant une surface de 156 109 m². La répartition sectorielle montre une prédominance des bureaux (66,3%), suivis des locaux d'activités (23,9%) et de la logistique (6,3%). Géographiquement, 56,3% des actifs sont situés dans 12 métropoles régionales, 27,1% en Île-de-France, 11,5% dans d'autres régions et 5,1% à Paris. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une forte granularité et des locataires étatiques représentant plus de 40% des loyers, assurant une stabilité des revenus locatifs. Les baux sont solides, avec plusieurs renouvellements et nouvelles signatures en 2024. Cependant, la vacance locative reste un point de vigilance, notamment sur certains actifs en Île-de-France.
Analyse financière
La performance financière de PAREF Hexa en 2024 est solide, avec un taux de distribution de 6,00%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est stable à 210€, et le dividende par part a augmenté à 12,58€. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau est faible mais positif, offrant un léger coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que élevés, sont justifiés par une gestion proactive et des actions ESG. Comparée aux benchmarks du secteur, PAREF Hexa affiche une performance supérieure, mais la collecte nette reste modeste, ce qui pourrait indiquer une certaine prudence des investisseurs.
Endettement
PAREF Hexa présente un taux d'endettement de 25,8%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement constituée d'emprunts à taux fixe et variable, avec des échéances allant jusqu'à 2029. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et la maturité des emprunts offre une bonne visibilité. Cependant, la hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage à moyen terme. Globalement, l'endettement est utilisé comme levier de performance, mais il reste maîtrisé et ne constitue pas un facteur de risque majeur.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de PAREF Hexa est de 93,6%, ce qui est un signal positif. Le taux d'occupation physique (TOP) est légèrement inférieur à 92,8%, mais reste dans une zone de confort. La vacance locative est principalement concentrée sur quelques actifs en Île-de-France. Les renouvellements de baux et les nouvelles signatures en 2024 montrent une bonne dynamique locative. Cependant, la vacance sur certains actifs nécessite une attention particulière pour éviter une dégradation du TOF. La solidité des revenus locatifs semble assurée pour les prochaines années, mais une vigilance sur les relocations est nécessaire.
Dynamique
La politique d'acquisition de PAREF Hexa est sélective, avec des cessions stratégiques réalisées en 2024 pour réduire l'exposition à des actifs vacants. La vente de l'actif de Pusignan début 2025 a permis de renforcer la capacité de distribution du fonds. La stratégie de rotation du portefeuille est bien définie, visant à maximiser la création de valeur. Le prix de part est stable depuis plusieurs années, et la SCPI semble bien positionnée dans le cycle immobilier actuel. La gestion proactive et les actions ESG renforcent la capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme.
Liquidité & collecte
La collecte nette de PAREF Hexa en 2024 est modeste à 0,80 M€, et la collecte brute est équivalente, indiquant une stabilisation plutôt qu'une croissance. Le nombre de parts en attente de retrait a diminué de moitié par rapport à 2023, ce qui est un signal positif. La société de gestion semble gérer efficacement la file d'attente de parts en retrait, mais la faible collecte nette pourrait indiquer une prudence des investisseurs. Comparée aux pratiques du marché, la liquidité de PAREF Hexa est correcte, mais pourrait être améliorée pour attirer davantage de souscriptions. Globalement, la SCPI reste attractive, mais la dynamique de collecte doit être surveillée.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé à 6,00%, supérieur à la moyenne du marché
- + Stabilité du prix de part à 210€
- + Bonne répartition géographique et sectorielle des actifs
- + Label ISR et actions ESG en cours
- + Gestion proactive et stratégie de rotation du portefeuille
Points négatifs
- − Collecte nette modeste à 0,80 M€
- − Vacance locative sur certains actifs en Île-de-France
- − Frais de gestion élevés
- − Report à nouveau faible
- − Impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage
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