Pierval Santé : acquisition d'un EHPAD en Italie pour 24,1 M€
La SCPI Pierval Santé a acquis un EHPAD en Lombardie pour un montant de 24,1 millions d'euros. Cette acquisition s'inscrit dans une stratégie de diver…
Pierval Santé
Gérée par Euryale AM · Créée en 2014 · Données 2024
3.5 / 5
SCPI correcte avec une diversification solide et une gestion proactive, mais un taux de distribution en baisse.
Taux distribution
4.05%
Prix de la part
204 €
Capitalisation
3 k€
TOF
96.19%
Nb associés
60 337
Taux endettement
14.64%
Dividende / part
7.40 €
Valeur de réalisation
163 €
Synthèse
Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans l'immobilier de santé, avec un portefeuille diversifié comprenant des EHPAD, des cliniques et des centres médicaux. En 2024, elle a maintenu un prix de part stable à 204 € et a distribué un dividende de 7,40 € par part. La SCPI a collecté 150,89 M€ de nouveaux capitaux et a réalisé des acquisitions pour 103,7 M€. Le taux d'occupation financier est élevé à 96,19 %, et le taux d'endettement reste raisonnable à 14,64 %.
Recommandation
Pierval Santé est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'une exposition à l'immobilier de santé, un secteur résilient et porteur. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum pour bénéficier pleinement des rendements futurs des actifs en construction. Les points de vigilance incluent l'évolution des frais de gestion et l'impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur les charges financières. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Pierval Santé offre une diversification géographique et sectorielle avantageuse, mais avec un taux de distribution légèrement inférieur. La conviction sur cette SCPI est neutre, compte tenu de la qualité du patrimoine et de la gestion proactive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Pierval Santé est principalement composé d'actifs immobiliers de santé, incluant des EHPAD, des cliniques et des centres médicaux. La diversification géographique est notable avec des investissements en France, Allemagne, Irlande, Portugal, Grande-Bretagne, Pays-Bas, Espagne et Canada. La qualité des emplacements est renforcée par la modernité des actifs, avec 50 % des actifs âgés de moins de 10 ans, assurant une meilleure adaptation aux normes environnementales actuelles. Les baux fermes de longue durée, avec une durée moyenne de 16 ans, offrent une visibilité accrue sur les revenus locatifs. Les grands locataires, tels que Care Concern Group et Sereni Orizzonti, apportent une stabilité aux loyers. Cependant, la concentration géographique et sectorielle pourrait exposer la SCPI à des risques spécifiques liés aux réglementations locales et aux fluctuations du marché immobilier.
Analyse financière
La performance financière de Pierval Santé en 2024 montre une baisse du taux de distribution à 4,05 %, en dessous de la moyenne du marché des SCPI (~4,5%). Le prix de part est resté stable à 204 €, et le dividende par part a diminué à 7,40 €, contre 9,16 € en 2023. Le résultat courant par part a également baissé, passant de 8,70 € à 7,23 €. Le report à nouveau reste stable à 0,21 € par part, offrant un coussin de sécurité modeste. Les frais de gestion, bien que compétitifs, ont un impact sur le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de Pierval Santé est en déclin, ce qui pourrait inquiéter les investisseurs.
Endettement
Le taux d'endettement de Pierval Santé s'élève à 14,64 %, ce qui est raisonnable et bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est relativement bas, avec des crédits à taux fixe et variable. La maturité des emprunts est bien gérée, avec des crédits amortissables et in fine. Cependant, l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur les charges financières est notable, contribuant à la baisse du rendement. L'endettement reste un levier de performance, mais il doit être surveillé pour éviter tout risque de refinancement.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Pierval Santé est élevé à 96,19 %, ce qui est un signal positif. La vacance locative est modeste, avec une surface vacante de 55 531 m². Les renouvellements de baux et les renégociations en cours sont bien gérés, avec une durée ferme résiduelle moyenne des baux de 16 ans. Le pipeline de relocations et les risques de départ de locataires importants semblent maîtrisés. La solidité des revenus locatifs est assurée pour les prochaines années, mais la vigilance reste de mise pour maintenir ce niveau de performance.
Dynamique
La politique d'acquisition de Pierval Santé en 2024 a été active, avec 9 acquisitions pour un montant total de 103,7 M€. Les cessions réalisées ont permis de dégager une plus-value de 3,7 M€. La stratégie de rotation du portefeuille est bien exécutée, avec un rééquilibrage géographique et sectoriel. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, mais la baisse du taux de distribution est préoccupante. La SCPI est bien positionnée dans le cycle immobilier actuel, mais la capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de la gestion des frais et de l'amélioration des rendements.
Liquidité & collecte
La collecte brute de Pierval Santé en 2024 s'élève à 150,89 M€, en baisse par rapport à 2023. La collecte nette est de 80,56 M€, ce qui montre une certaine résilience malgré un marché contraint. Le nombre de parts en attente de retrait est élevé à 344 795, ce qui pourrait indiquer une certaine méfiance des investisseurs. La politique de la société de gestion pour résorber cette file d'attente n'est pas clairement définie, ce qui pourrait poser un risque de liquidité pour les investisseurs actuels et potentiels. Comparée aux pratiques du marché, la liquidité de Pierval Santé est moyenne, et l'attractivité de la SCPI pourrait être affectée par cette dynamique.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique avec des actifs dans 9 pays
- + Baux fermes de longue durée (16 ans en moyenne)
- + Patrimoine récent avec 50 % des actifs âgés de moins de 10 ans
- + Taux d'occupation financier élevé à 96,19 %
- + Gestion proactive des acquisitions et cessions
Points négatifs
- − Baisse du taux de distribution à 4,05 %
- − Dividende par part en diminution
- − Collecte brute en baisse significative
- − Nombre élevé de parts en attente de retrait
- − Impact de la hausse des taux d'intérêt sur les charges financières
Patrimoine immobilier (2024)
32 biens répertoriés
| Désignation | Ville | Pays | Type | Surface | Valeur | Acquisition |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pays-Bas Winschoten | Winschoten | Pays-Bas | sante | 10 431 m² | 49.5 M€ | 2022-06-30 |
| Irlande Comte Dean's Grange Rd | Dublin | Irlande | sante | 7 047 m² | 39.1 M€ | 2019-06-24 |
| France 95 Avenue Louis Armand | Ermont | France | autre | 8 316 m² | 31.9 M€ | 2023-08-03 |
| Royaume-Uni Devon | Devon | Royaume-Uni | sante | 3 665 m² | 23.7 M€ | 2024-09-30 |
| Pays-Bas 76 24 e 1-8 | Blijham | Pays-Bas | sante | 7 676 m² | 22.1 M€ | 2022-06-30 |
| Pays-Bas Blijham | Blijham | Pays-Bas | sante | 7 676 m² | 22.1 M€ | 2022-06-30 |
| Canada 33 avenue Argyle | Saint-Lambert | Canada | sante | 6 080 m² | 20.6 M€ | 2023-02-23 |
| France 92 Boulogne-Billancourt | Boulogne-Billancourt | France | autre | 1 115 m² | 16.1 M€ | 2023-03-30 |
| Irlande 132 Navan Road | Dublin | Irlande | sante | 3 535 m² | 13.5 M€ | 2018-12-21 |
| 25/03/2016 France 69 Avenue Satolas Green | Pusignan | France | bureau | 12 191 m² | 12.3 M€ | 2016-03-25 |
| France 69 Avenue Satolas Green | Pusignan | France | bureau | 12 191 m² | 12.3 M€ | 2016-06-28 |
| Pays-Bas Veendam | Veendam | Pays-Bas | sante | 4 965 m² | 12.0 M€ | 2023-05-15 |
| Allemagne 31 Berliner Strasse 13-16 | Guben | Allemagne | sante | 6 751 m² | 9.6 M€ | 2015-12-01 |
| Allemagne 95 et 95493 Bischofsgrün | Bischofsgrün | Allemagne | sante | 4 124 m² | 9.5 M€ | 2023-02-01 |
| Pays-Bas Grijpskerk | Grijpskerk | Pays-Bas | sante | 3 570 m² | 8.1 M€ | 2024-12-31 |
| Pays-Bas Winsum | Winsum | Pays-Bas | sante | 3 583 m² | 7.8 M€ | 2023-05-15 |
| France 76 Le Havre | Le Havre | France | autre | 2 722 m² | 7.3 M€ | 2022-07-29 |
| France 10 2 C | Ramerupt | France | sante | 4 300 m² | 6.4 M€ | 2023-07-18 |
| Allemagne 45 Clara-Zetkin Str.9 | Bohlen | Allemagne | sante | 5 130 m² | 6.3 M€ | 2015-12-15 |
| 10-12 av Clot Bey | Marseille | France | autre | 786 m² | 6.2 M€ | 2023-07-27 |
| Allemagne 52 Rathausstraße 38-40 | Alsdorf | Allemagne | bureau | 6 743 m² | 6.1 M€ | 2018-06-28 |
| 13 114 avenue Paul Bourret | Salon de Provence | France | autre | 4 629 m² | 5.8 M€ | 2014-03-31 |
| Italie Pordenone | Pordenone | Italie | sante | 2 516 m² | 5.1 M€ | 2024-02-24 |
| Allemagne 15 Am Kirchberg 1c | Muncheberg | Allemagne | sante | 5 525 m² | 4.9 M€ | 2016-07-12 |
| France 93 Villemomble | Villemomble | France | autre | 742 m² | 4.5 M€ | 2023-03-23 |
| 33 114 avenue d'Ares | Bordeaux | France | bureau | 1 485 m² | 4.5 M€ | 2014-12-29 |
| France 62 18, Bois du Mont-Lambert | Saint-Omer | France | sante | 1 452 m² | 4.0 M€ | 2023-07-18 |
| 59 3 rue des Mariniers | Dunkerque | France | bureau | 1 947 m² | 3.8 M€ | 2015-06-02 |
| France 77 14 rue Ambroise Croizat | Croissy | France | bureau | 3 345 m² | 3.7 M€ | 2016-06-23 |
| 89 43 rue du 19 mars 1962 | Sens | France | bureau | 1 576 m² | 3.3 M€ | 2015-09-30 |
| 13 Quartier Fourchon | Arles | France | autre | 1 040 m² | 2.9 M€ | 2014-03-25 |
| Espagne Barcelona | Barcelona | Espagne | autre | 651 m² | 2.0 M€ | 2024-05-23 |
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