Rapport annuel 2019
SCPI Pierval Santé · Euryale AM
Synthèse
La SCPI Pierval Santé est spécialisée dans l'immobilier de santé, avec une stratégie d'investissement axée sur les EHPAD, cliniques et autres infrastructures médicales. En 2024, elle a maintenu un prix de part stable à 204 €, malgré une baisse du taux de distribution à 4,05 %. La collecte brute s'est élevée à 150,89 M€, confirmant l'intérêt des investisseurs pour ce secteur résilient. La SCPI a réalisé 9 acquisitions et 7 cessions, renforçant ainsi son portefeuille diversifié et international.
Recommandation
La SCPI Pierval Santé est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'une exposition à l'immobilier de santé, un secteur résilient et porteur. Un horizon d'investissement de 10 ans minimum est recommandé pour bénéficier pleinement de la stratégie de long terme. Les points de vigilance incluent la baisse temporaire du rendement et l'impact des taux d'intérêt sur les coûts financiers. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Pierval Santé offre une diversification géographique et une gestion prudente de l'endettement, justifiant une conviction positive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Pierval Santé est principalement composé d'actifs dans le secteur médico-social (73 %), sanitaire et soins de ville (18 %), et autres secteurs de la santé (9 %). La répartition géographique est diversifiée avec des investissements en France (29,8 %), au Royaume-Uni (25,8 %), en Allemagne (13,4 %), aux Pays-Bas (13,0 %), en Irlande (10,2 %), et d'autres pays européens. La qualité des emplacements et la diversification des locataires sont des points forts, avec une durée moyenne des baux de 16 ans, offrant une visibilité accrue sur les revenus locatifs. Les grands locataires, tels que Care Concern Group et Codess Sociale, assurent une stabilité des loyers.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,05 % est inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %), principalement en raison de la stratégie d'investissement dans des actifs neufs en VEFA. Le prix de part est resté stable à 204 €, et le dividende par part a diminué à 7,40 €. Le report à nouveau de 0,21 €/part offre un coussin de sécurité modeste. Les frais de gestion, bien que compétitifs, pourraient être ajustés pour refléter la gestion active nécessaire à un portefeuille international. Comparée aux benchmarks, la performance de Pierval Santé reste solide malgré une baisse temporaire du rendement.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 14,64 %, Pierval Santé se situe bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et la maturité des emprunts est bien étalée, réduisant ainsi le risque de refinancement. La hausse des taux d'intérêt a eu un impact limité sur le coût de portage, grâce à une gestion prudente de l'endettement. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, permettant de financer des acquisitions stratégiques sans compromettre la stabilité financière.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 96,19 % est un signal positif, bien au-dessus du seuil de 90 %. La vacance locative est maîtrisée, avec une surface vacante de 55 531 m². Les renouvellements de baux et les renégociations en cours sont gérés de manière proactive, assurant une continuité des revenus locatifs. Le pipeline de relocations est solide, et le risque de départ de locataires importants est faible, grâce à des baux de longue durée et des relations solides avec les locataires.
Dynamique
La politique d'acquisition de Pierval Santé en 2024 s'est concentrée sur des actifs de qualité en Europe, avec un total de 9 acquisitions pour 103,7 M€. Les cessions stratégiques ont permis de réaliser une plus-value de 3,7 M€. La stratégie de rotation du portefeuille est bien exécutée, avec un focus sur le rajeunissement des actifs et l'amélioration de la performance ESG. Le prix de part est resté stable sur les dernières années, et la SCPI est bien positionnée pour bénéficier de la reprise du marché immobilier. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique avec 70 % des actifs hors de France
- + Durée moyenne des baux de 16 ans, offrant une visibilité accrue sur les revenus locatifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 96,19 %
- + Stratégie d'acquisition et de cession bien exécutée, avec des plus-values réalisées
- + Gestion prudente de l'endettement avec un taux de 14,64 %
Points négatifs
- − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché à 4,05 %
- − Baisse du dividende par part à 7,40 €
- − Impact de la hausse des taux d'intérêt sur les coûts financiers
- − Collecte brute en baisse par rapport à l'année précédente
- − Frais de gestion potentiellement à ajuster pour refléter la gestion active