Primopierre suspend temporairement la variabilité de son capital pour stabiliser sa gestion
La SCPI Primopierre a décidé de suspendre temporairement la variabilité de son capital. Cette mesure, approuvée en Assemblée générale extraordinaire, …
Primopierre
Gérée par Praemia REIM · Créée en 1987 · Données 2024
2.5 / 5
Performance en retrait avec des risques de vacance et de liquidité à surveiller.
Taux distribution
3.54%
Prix de la part
126 €
Capitalisation
2 k€
TOF
85.70%
Nb associés
34 986
Taux endettement
38.62%
Dividende / part
6.38 €
Valeur de réalisation
96 €
Synthèse
La SCPI Primopierre est une SCPI à capital variable principalement investie en immobilier de bureaux. En 2024, elle a continué de subir les effets de la conjoncture économique difficile, avec une baisse significative du prix de la part et une diminution de la capitalisation. La stratégie de gestion s'est concentrée sur la cession d'actifs non stratégiques et la réduction de l'endettement, tout en poursuivant les travaux de rénovation pour améliorer l'attractivité des actifs à long terme.
Recommandation
La SCPI Primopierre est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, avec un horizon d'investissement de moyen à long terme. Les points de vigilance incluent la vacance locative élevée, la pression sur la liquidité et la baisse du prix de la part. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primopierre présente des défis importants mais offre un potentiel de redressement à travers sa stratégie de restructuration. La recommandation est neutre, avec une surveillance accrue des indicateurs de performance.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Primopierre est composé à 98,1 % d'actifs de bureaux, principalement situés en région parisienne (58,3 %) et à Paris (31,8 %). La diversification géographique est limitée, avec seulement 9,9 % des actifs situés en régions. Les principaux locataires sont des grandes entreprises et des administrations, représentant 41,9 % des revenus locatifs. La qualité des emplacements est globalement bonne, mais la vacance locative reste élevée avec un taux d'occupation physique de 74,15 %. La durée moyenne des baux et les indices de révision ne sont pas précisés, ce qui limite l'évaluation de la solidité des revenus locatifs.
Analyse financière
Le taux de distribution de 3,54 % est inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %), reflétant les difficultés rencontrées par la SCPI. Le prix de la part a chuté de 30 % en 2024, poursuivant une tendance baissière amorcée en 2023. Le résultat courant par part est de 5,56 €, tandis que le dividende distribué est de 6,38 €, indiquant un recours au report à nouveau. Le report à nouveau par part est de 2,22 €, offrant un coussin de sécurité limité. Les frais de gestion, bien que non détaillés, semblent avoir un impact significatif sur le rendement net investisseur.
Endettement
Le taux d'endettement de 38,62 % est proche de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. La dette totale s'élève à 1 117,16 M€, avec un effet de levier de 1,7. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas précisés, ce qui empêche une évaluation complète du risque de refinancement. La hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage de la dette, ajoutant un facteur de risque supplémentaire.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 85,7 % est préoccupant, bien en dessous du seuil de 90 % considéré comme sain. La vacance locative est élevée, avec 157 666 m² vacants sur un total de 609 839 m², soit un taux d'occupation physique de 74,15 %. Les renouvellements de baux et les nouvelles locations ont permis de relouer 41 118 m², mais la vacance reste un défi majeur. Le risque de départ de locataires importants est présent, avec plusieurs congés déjà annoncés pour 2025.
Dynamique
En 2024, Primopierre n'a réalisé aucune acquisition et a cédé plusieurs actifs pour un montant total de 117,93 M€. La stratégie de cession vise à réduire l'endettement et à financer les travaux de rénovation. La tendance du prix de la part est à la baisse depuis plusieurs années, avec une chute marquée en 2024. La politique d'acquisition est actuellement en pause, ce qui limite les perspectives de croissance à court terme. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de la réussite des travaux de rénovation et de la réduction de la vacance locative.
Liquidité & collecte
La collecte nette est nulle en 2024, indiquant une absence de nouvelles souscriptions nettes des retraits. Le nombre de parts en attente de retrait a augmenté à 1,712 M€, représentant 9,04 % du nombre total de parts. Le délai moyen d'exécution des retraits est passé à 8 mois, signalant des tensions sur la liquidité. La société de gestion a mis en place un fonds de remboursement pour offrir une option de sortie aux porteurs ayant besoin de liquidité, mais la pression sur la liquidité reste élevée. Comparée aux pratiques du marché, la SCPI Primopierre présente un risque de liquidité accru.
Points clés
Points positifs
- + Stratégie de cession d'actifs non stratégiques pour réduire l'endettement
- + Travaux de rénovation en cours pour améliorer l'attractivité des actifs
- + Diversification des locataires avec des grandes entreprises et administrations
- + Mise en place d'un fonds de remboursement pour améliorer la liquidité
Points négatifs
- − Taux d'occupation financier préoccupant à 85,7 %
- − Chute significative du prix de la part (-30 % en 2024)
- − Vacance locative élevée avec un taux d'occupation physique de 74,15 %
- − Collecte nette nulle et augmentation des parts en attente de retrait
- − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché
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