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Rivoli Avenir Patrimoine

Gérée par Amundi Immobilier · Créée en 2002 · Données 2024

3.0 / 5 Performance correcte mais des risques de liquidité et de vacance préoccupants.
Taux distribution
3.89%
Prix de la part
250 €
Capitalisation
3 k€
TOF
88.85%
Nb associés
36 851
Taux endettement
—
Dividende / part
10.42 €
Valeur de réalisation
193 €

Synthèse

Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de bureaux à capital variable gérée par Amundi Immobilier. En 2024, elle a maintenu une distribution de 10,42 € par part, avec un taux de distribution de 3,89%. La SCPI n'a pas réalisé d'acquisitions mais a cédé plusieurs actifs. Le taux d'occupation financier a légèrement baissé à 88,85%. La valeur de réalisation par part est de 193,16 €, et la valeur de reconstitution est de 230,95 €.

Recommandation

Rivoli Avenir Patrimoine est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant une diversification géographique et sectorielle, avec un horizon d'investissement de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent le taux d'occupation financier en baisse et la gestion de la liquidité. La SCPI offre une performance correcte mais inférieure à la moyenne du marché. La recommandation est neutre, avec une attention particulière à la capacité de la SCPI à améliorer son TOF et à gérer les parts en attente de retrait.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine est principalement composé de bureaux (79,3%), avec une diversification géographique notable : 45,3% à Paris, 23,6% en Île-de-France, et 20,3% à l'étranger, principalement en Allemagne et en Espagne. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une présence significative dans des zones prime comme La Défense. La diversification des locataires est correcte, avec 1 595 locataires, et les baux sont généralement solides, bien que certains actifs comme la Tour Hekla présentent des taux de vacance élevés. Les risques de dépréciation sont modérés mais présents, notamment en raison de la concurrence et des départs de locataires importants.

Analyse financière

La performance financière de Rivoli Avenir Patrimoine en 2024 montre un taux de distribution de 3,89%, inférieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est resté stable à 250 €, après une baisse significative en 2023. Le résultat comptable par part est de 8,86 €, légèrement en baisse par rapport à 2023. Le report à nouveau de 2,29 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion ne sont pas détaillés, mais leur impact sur le rendement net investisseur doit être surveillé. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance est correcte mais pourrait être améliorée.

Endettement

Le rapport ne mentionne pas explicitement le taux d'endettement (LTV) pour 2024. Cependant, l'absence d'acquisitions et la réalisation de cessions d'actifs suggèrent une gestion prudente de l'endettement. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais la hausse des charges financières indique un impact de la hausse des taux. L'endettement semble être utilisé de manière modérée, ce qui limite les risques de refinancement.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de Rivoli Avenir Patrimoine a légèrement baissé à 88,85% en 2024, ce qui est préoccupant. La vacance est notable dans certains actifs comme la Tour Hekla, louée à seulement 17%. Les renouvellements de baux et les nouvelles commercialisations ont permis de stabiliser partiellement le TOF, mais la libération de plusieurs immeubles pose un risque pour les revenus locatifs à court terme. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité à relouer rapidement les espaces vacants.

Dynamique

La politique d'acquisition de Rivoli Avenir Patrimoine a été mise en pause en 2024, avec un focus sur les cessions d'actifs non stratégiques. Les ventes réalisées ont généré des plus-values, mais la baisse de la valeur de réalisation de 8,84% sur un an est préoccupante. La stratégie de rotation du portefeuille semble prudente, visant à réinvestir dans des actifs diversifiés et à rembourser des financements. Le prix de part est resté stable en 2024, après une baisse en 2023. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de la relance des acquisitions et de l'amélioration du TOF.

Liquidité & collecte

La liquidité de Rivoli Avenir Patrimoine est un point de vigilance. Le nombre de parts en attente de retrait est de 146 M€, soit 4,9% de la capitalisation. La collecte nette et brute ne sont pas mentionnées, mais le marché des parts de SCPI est resté atone en 2024. La société de gestion a activé un fonds de remboursement pour gérer les retraits, mais la file d'attente reste significative. La liquidité pour les investisseurs actuels et potentiels est donc limitée, ce qui peut affecter l'attractivité de la SCPI.

Points clés

Points positifs

  • + Diversification géographique avec une présence significative à Paris et en Europe.
  • + Maintien du dividende à 10,42 € par part malgré un contexte difficile.
  • + Gestion prudente de l'endettement avec des cessions d'actifs non stratégiques.
  • + Label ISR renouvelé pour trois ans, reflétant un engagement en matière de durabilité.

Points négatifs

  • − Taux d'occupation financier en baisse à 88,85%, en dessous du seuil critique de 90%.
  • − Prix de part stable après une baisse significative en 2023, indiquant une pression sur la valorisation.
  • − Nombre élevé de parts en attente de retrait, représentant 4,9% de la capitalisation.
  • − Absence d'acquisitions en 2024, limitant la croissance du portefeuille.

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