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Selectinvest 1

Gérée par La Française · Créée en 1966 · Données 2024

3.5 / 5 SCPI correcte avec une performance dans la moyenne, mais des risques identifiés et maîtrisés.
Taux distribution
4.40%
Prix de la part
640 €
Capitalisation
2 k€
TOF
89.60%
Nb associés
21 202
Taux endettement
24.63%
Dividende / part
26.28 €
Valeur de réalisation
490 €

Synthèse

La SCPI Selectinvest 1 est une SCPI d'entreprise à capital variable gérée par La Française Real Estate Managers. En 2024, elle a maintenu son prix de part à 640 €, malgré un contexte immobilier difficile. La SCPI a réalisé des cessions pour un montant total de 149,2 M€, et a enregistré une collecte brute de 1,6 M€. Le taux de distribution s'élève à 4,40 %, avec un dividende de 26,28 € par part. Le taux d'occupation financier est de 89,6 % et le taux d'occupation physique de 86,8 %.

Recommandation

Selectinvest 1 est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification géographique et sectorielle avec une majorité d'actifs en Île-de-France. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans, compte tenu des perspectives de valorisation à long terme. Les points de vigilance incluent la vacance locative et la faible collecte nette, mais la gestion proactive et les mesures de liquidité mises en place sont rassurantes. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Selectinvest 1 offre une performance correcte, mais avec des risques modérés. La conviction sur cette SCPI est neutre à légèrement positive, en raison de la qualité du patrimoine et de la gestion active.

Analyse détaillée

Patrimoine immobilier

Le patrimoine de Selectinvest 1 est principalement constitué de bureaux (72,52 %), avec une forte concentration en Île-de-France (54,50 %) et Paris (17,28 %). La SCPI détient également des commerces (21,41 %), de la logistique et des locaux d'activité (3,87 %), ainsi que des actifs dans le secteur de la santé et de l'éducation (0,52 %). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une présence notable dans des zones attractives. La diversification géographique et sectorielle est intéressante, mais la forte exposition aux bureaux en Île-de-France pourrait représenter un risque en cas de dégradation du marché locatif. Les baux sont solides avec une durée résiduelle moyenne de 4,7 ans, et les principaux locataires, tels que Veolia et BNP Paribas, apportent une certaine stabilité aux revenus locatifs.

Analyse financière

La performance financière de Selectinvest 1 en 2024 est correcte avec un taux de distribution de 4,40 %, légèrement en dessous de la moyenne du marché (~4,5 %). Le prix de part est resté stable à 640 €, mais la valeur de réalisation a baissé de 13,36 % par rapport à l'année précédente, ce qui est préoccupant. Le résultat courant est inférieur au résultat distribué, ce qui a nécessité l'utilisation de plus-values pour maintenir le dividende. Le niveau du report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui limite l'évaluation de la sécurité des distributions futures. Les frais de gestion semblent maîtrisés, mais l'impact sur le rendement net investisseur n'est pas détaillé. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de Selectinvest 1 est dans la moyenne, mais la baisse de la valeur de réalisation est un point de vigilance.

Endettement

Le taux d'endettement de Selectinvest 1 est de 24,63 %, bien en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts est de 4,3 ans, ce qui offre une certaine visibilité sur les coûts de financement à moyen terme. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais le niveau d'endettement actuel semble être un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque. Cependant, la hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage à l'avenir, nécessitant une gestion proactive des refinancements.

Occupation

Le taux d'occupation financier (TOF) de Selectinvest 1 est de 89,6 %, en légère baisse par rapport à l'année précédente. Le taux d'occupation physique (TOO) est de 86,8 %, ce qui indique une vacance locative préoccupante. Les renouvellements de baux et les relocations sont en cours, mais la vacance reste élevée dans certains actifs, notamment en Île-de-France. La gestion proactive des équipes de La Française REM est un point positif, mais le risque de départ de locataires importants et la vacance persistante nécessitent une attention particulière pour maintenir la solidité des revenus locatifs dans les prochaines années.

Dynamique

En 2024, Selectinvest 1 n'a réalisé aucun investissement en raison de l'absence de collecte nette. La SCPI a poursuivi son plan d'arbitrage avec 26 cessions pour un montant total de 149,2 M€. Les plus-values réalisées ont permis de financer des restructurations et de rembourser des emprunts. La stratégie de rotation du portefeuille semble bien gérée, mais l'absence d'acquisitions pourrait limiter la croissance future. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, mais la baisse de la valeur de réalisation est préoccupante. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de sa capacité à maintenir un bon niveau de collecte et à réaliser des acquisitions opportunes.

Liquidité & collecte

La collecte nette de Selectinvest 1 en 2024 est de 1,6 M€, en forte baisse par rapport aux années précédentes. La collecte brute est également faible, ce qui pourrait indiquer une méfiance du marché envers la SCPI. Le nombre de parts en attente de retrait n'est pas mentionné, mais la modification des règles d'utilisation du fonds de remboursement pour réduire le volume de parts en attente est un signal positif. La liquidité de la SCPI reste un point de vigilance, et la société de gestion devra démontrer sa capacité à attirer de nouveaux investisseurs pour améliorer la dynamique de collecte. Comparée aux pratiques du marché, la liquidité de Selectinvest 1 est moyenne, avec des risques modérés pour les investisseurs actuels et potentiels.

Points clés

Points positifs

  • + Diversification géographique et sectorielle intéressante
  • + Taux d'endettement maîtrisé à 24,63 %
  • + Gestion proactive des relocations et renouvellements de baux
  • + Plan d'arbitrage bien exécuté avec 26 cessions pour 149,2 M€

Points négatifs

  • − Baisse de la valeur de réalisation de 13,36 %
  • − Vacance locative élevée avec un TOO de 86,8 %
  • − Collecte nette faible à 1,6 M€
  • − Absence d'acquisitions en 2024
  • − Risque de départ de locataires importants

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