Rapport annuel 2020
SCPI Allianz Pierre · Immovalor Gestion
Synthèse
La SCPI Allianz Pierre est une SCPI de bureaux gérée par Allianz Immovalor. En 2023, elle a maintenu la valeur de sa part à 340 €, malgré un contexte économique difficile. Deux acquisitions majeures ont été réalisées pour un total de 108,2 M€. Le taux de distribution s'élève à 4,01 %, et le taux d'occupation financier moyen est de 86,20 %. La collecte nette de l'exercice est de 45,57 M€, avec une capitalisation totale de 779,76 M€.
Recommandation
La SCPI Allianz Pierre est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une exposition aux bureaux de qualité en Île-de-France et en province. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement des efforts de gestion et de valorisation du patrimoine. Les points de vigilance incluent la vacance financière et la collecte nette en baisse. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Allianz Pierre offre une performance solide mais avec des marges d'amélioration. La conviction est neutre à positive, en fonction de la capacité de la SCPI à réduire la vacance et à maintenir un TOF élevé.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Allianz Pierre est principalement composé de bureaux situés à Paris et en région parisienne, avec quelques actifs en province. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des immeubles situés dans des zones recherchées comme Neuilly-sur-Seine et le 13ème arrondissement de Paris. La diversification des locataires est satisfaisante, bien que les 10 premiers locataires représentent 26,85 % des loyers. La durée moyenne des baux est de 4 ans et 11 mois, ce qui offre une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la vacance financière a augmenté de 13,62 % par rapport à l'année précédente, ce qui pourrait poser un risque de dépréciation à moyen terme.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,01 % est légèrement en dessous de la moyenne du marché (~4,5 %). Le prix de la part est resté stable à 340 €, ce qui est un signe de résilience dans un contexte économique difficile. Le résultat net a augmenté de 21,01 % par rapport à 2022, atteignant 55,62 M€. Les frais de gestion, bien que élevés, sont justifiés par la qualité de la gestion et les efforts de maintenance du patrimoine. Le report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui empêche d'évaluer le coussin de sécurité pour les distributions futures. Globalement, la performance financière est solide mais pourrait être améliorée.
Endettement
Le rapport annuel ne fournit pas de données précises sur le taux d'endettement (LTV) ou le coût moyen de la dette. Cependant, l'absence de mention d'un endettement significatif laisse supposer une structure financière prudente. La SCPI semble privilégier l'autofinancement et la collecte de nouveaux capitaux pour ses acquisitions, ce qui limite les risques liés à la hausse des taux d'intérêt et au refinancement.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) moyen de 86,20 % est en légère baisse par rapport à 2022. La vacance financière a augmenté de 13,62 %, ce qui est préoccupant. Les efforts de relocation ont permis de signer ou renouveler des baux pour 37 907 m², mais certains immeubles restent vacants, notamment à Boulogne-Billancourt et Mérignac. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité de la SCPI à réduire cette vacance et à maintenir un TOF élevé.
Dynamique
La SCPI Allianz Pierre a réalisé deux acquisitions importantes en 2023 pour un total de 108,2 M€, ciblant des immeubles de bureaux prime à Neuilly-sur-Seine et Paris 13ème. Quatre cessions ont été effectuées, générant une plus-value nette de 5,9 M€. La stratégie d'acquisition semble bien alignée avec les objectifs de rendement et de qualité du patrimoine. Cependant, la collecte nette a ralenti en fin d'année, limitant la capacité d'investissement future. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, ce qui est rassurant pour les investisseurs à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Maintien du prix de part à 340 € malgré un contexte difficile
- + Acquisitions de qualité à Neuilly-sur-Seine et Paris 13ème
- + Augmentation du résultat net de 21,01 %
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
Points négatifs
- − Taux de distribution légèrement en dessous de la moyenne du marché
- − Augmentation de la vacance financière de 13,62 %
- − Ralentissement de la collecte nette en fin d'année
- − Absence de données précises sur le taux d'endettement