Rapport annuel 2019
SCPI Altixia Cadence XII · Altixia REIM
Synthèse
ALTIXIA CADENCE XII est une SCPI à capital variable créée en décembre 2018. Elle vise à constituer un patrimoine immobilier diversifié en France et en Europe, avec une préférence pour les actifs neufs. En 2019, la SCPI a réalisé des acquisitions significatives, principalement dans des commerces et bureaux, et a atteint une capitalisation de 26,88 M€. Le taux de distribution pour l'année s'élève à 6,12%, avec un taux d'occupation financier de 98,5%.
Recommandation
ALTIXIA CADENCE XII est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un rendement élevé et d'une gestion prudente. Elle convient aux profils équilibrés et dynamiques avec un horizon d'investissement de 9 ans. Les points de vigilance incluent la concentration géographique et les risques liés aux acquisitions en VEFA. Comparée aux meilleures SCPI du marché, elle se distingue par son taux de distribution attractif et sa gestion proactive. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une recommandation d'investissement pour ceux cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'ALTIXIA CADENCE XII est principalement constitué de commerces et de bureaux, avec une répartition géographique concentrée en Île-de-France et en régions. Les actifs sont majoritairement neufs ou en cours de construction, bénéficiant ainsi de garanties décennales. La diversification des locataires est notable, avec des baux fermes de longue durée, ce qui réduit le risque locatif. Les emplacements sont stratégiques, notamment à proximité des futurs transports du Grand Paris Express, ce qui devrait favoriser la valorisation à long terme. Cependant, la concentration géographique pourrait représenter un risque en cas de dégradation du marché immobilier local.
Analyse financière
La performance financière d'ALTIXIA CADENCE XII est solide avec un taux de distribution de 6,12%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part est resté stable à 200€, et le dividende distribué par part s'élève à 9,18€. Le report à nouveau de 3,07€ par part offre un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion, bien que présents, n'ont pas significativement impacté le rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se positionne favorablement grâce à son rendement attractif et sa gestion prudente.
Endettement
Le taux d'endettement de 30,26% est en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF, ce qui indique une gestion prudente de la dette. Les emprunts sont à des taux compétitifs, et la maturité des emprunts est bien étalée, réduisant ainsi le risque de refinancement. La hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de la dette à l'avenir, mais la structure actuelle de l'endettement semble maîtrisée et utilisée comme un levier de performance plutôt que comme un facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 98,5% est très élevé, ce qui est un signal positif. Le taux d'occupation opérationnel de 85,2% montre une légère vacance, principalement due à des actifs récemment livrés ou en cours de commercialisation. Les baux sont généralement de longue durée avec des locataires solides, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs. Les efforts de commercialisation et les garanties de loyer sur certains actifs vacants devraient permettre de maintenir un haut niveau d'occupation dans les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition d'ALTIXIA CADENCE XII se concentre sur des actifs neufs ou récents, souvent en VEFA, ce qui permet de bénéficier de garanties décennales et de réduire les coûts de maintenance à court terme. Les acquisitions réalisées en 2019 montrent une stratégie de diversification géographique et sectorielle. La SCPI a également signé des promesses d'acquisition pour des bureaux parisiens, renforçant ainsi son portefeuille. La gestion active du patrimoine et la rotation des actifs devraient permettre de dégager des plus-values à long terme. La tendance du prix de part est stable, ce qui reflète une gestion prudente et efficace.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,12%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier très élevé à 98,5%.
- + Patrimoine constitué principalement d'actifs neufs avec garanties décennales.
- + Bonne diversification géographique et sectorielle.
- + Gestion proactive et transparente, renforçant la confiance des investisseurs.
Points négatifs
- − Concentration géographique en Île-de-France, augmentant le risque en cas de dégradation du marché local.
- − Légère vacance opérationnelle à 85,2%, principalement due à des actifs récemment livrés.
- − Dépendance aux acquisitions en VEFA, ce qui peut entraîner des retards de livraison.
- − Impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de la dette.
- − Risque de baisse des valeurs vénales des actifs en cas de crise économique prolongée.