Rapport annuel 2023
SCPI Elialys · Advenis REIM
Synthèse
La SCPI Elialys, gérée par Advenis REIM, se concentre sur l'immobilier de bureaux en Espagne. En 2023, elle a démontré une forte résilience face aux défis économiques, augmentant sa capitalisation de plus de 50% pour atteindre 80,8 M€. Elle a maintenu un taux de distribution compétitif de 5,55% et un taux d'occupation financier de 96,45%. La stratégie d'investissement se focalise sur des actifs bien positionnés, avec une gestion active des baux pour maximiser les revenus locatifs.
Recommandation
La SCPI Elialys est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un rendement élevé et d'une diversification géographique en Espagne. Un horizon d'investissement de 9 ans est recommandé pour bénéficier pleinement des performances et de la gestion active. Les points de vigilance incluent la dépendance à quelques grands locataires et les frais de gestion. Globalement, la SCPI offre une performance solide et une gestion prudente, ce qui en fait une option attractive pour un portefeuille équilibré. Conviction positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Elialys est exclusivement composé de bureaux situés en Espagne, répartis dans des villes comme Madrid, Barcelone, Saragosse et Valladolid. La qualité des emplacements est bonne, avec une concentration notable à Barcelone et Madrid, représentant 53,2% de la valeur vénale. Les locataires sont diversifiés, incluant des grandes entreprises internationales comme BBVA et GE Healthcare. La durée moyenne des baux restants à courir est de 5,85 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la dépendance à quelques grands locataires pourrait représenter un risque en cas de départ.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Elialys est solide avec un taux de distribution de 5,55%, bien au-dessus de la moyenne du marché de 4,5%. Le prix de la part est resté stable à 1000€, sans variation depuis la création de la SCPI. Le résultat distribué est en ligne avec le résultat courant, et le report à nouveau par part est de 0,95€, offrant un léger coussin de sécurité. Les frais de gestion, à 12% des produits locatifs, sont relativement élevés mais justifiés par la gestion active et les performances obtenues. Comparée aux benchmarks du secteur, Elialys se positionne favorablement grâce à son rendement attractif et sa gestion prudente.
Endettement
La SCPI Elialys présente un taux d'endettement de 23,49%, bien en deçà de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont principalement in fine, avec des échéances allant jusqu'à 2034, ce qui limite le risque de refinancement à court terme. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'endettement actuel semble être un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque, compte tenu de la gestion prudente et de la qualité des actifs financés.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 96,45% et le taux d'occupation physique (TOO) de 98,19% sont des indicateurs très positifs, montrant une gestion locative efficace. La vacance est faible, avec seulement 478 m² de surfaces vacantes. Les renouvellements de baux et les nouveaux baux signés en 2023 ont contribué à maintenir ces taux élevés. La dynamique locative est donc solide, avec un risque limité de vacance à court terme.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Elialys est ciblée et prudente, avec une nouvelle acquisition en 2023 pour 6,75 M€. Aucune cession n'a été réalisée, ce qui montre une stratégie de conservation des actifs. Le prix de la part est stable depuis la création, et la valeur de reconstitution est en légère baisse par rapport à 2022. La SCPI semble bien positionnée pour profiter des opportunités d'investissement en Espagne, tout en maintenant une gestion rigoureuse de son portefeuille.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5,55%
- + Taux d'occupation financier de 96,45%
- + Collecte nette significative de 27,04 M€
- + Diversification géographique en Espagne
- + Gestion active et prudente des actifs
Points négatifs
- − Dépendance à quelques grands locataires
- − Frais de gestion relativement élevés
- − Absence de cessions d'actifs en 2023
- − Légère baisse de la valeur de reconstitution
- − Risque de marché immobilier en Espagne