Rapport annuel 2019
SCPI Epsilon 360 · Epsicap REIM
Synthèse
La SCPI Epsilon 360° est spécialisée dans les actifs tertiaires de petite taille, avec une stratégie opportuniste sans allocation sectorielle ou géographique prédéterminée. En 2023, elle a doublé sa capitalisation à près de 80 M€, avec une collecte nette de 39 M€. Le taux de distribution s'élève à 6,25%, plaçant Epsilon 360° parmi les SCPI les plus performantes. La SCPI a acquis 16 nouveaux actifs pour un montant total de 43,4 M€, portant la valeur totale du patrimoine à 87 M€.
Recommandation
La SCPI Epsilon 360° est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un rendement élevé et d'une diversification géographique et sectorielle. Un horizon d'investissement de 8 ans est recommandé. Les points de vigilance incluent les frais de gestion et l'endettement en cas de hausse des taux. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Epsilon 360° offre une performance supérieure avec un taux de distribution élevé et une bonne gestion locative. La conviction sur cette SCPI est positive, avec un potentiel de création de valeur à long terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Epsilon 360° est diversifié en termes de typologie d'actifs, incluant des locaux d'activités, des commerces, des bureaux et des locaux mixtes. Les acquisitions récentes comprennent des actifs situés en Ile-de-France, Rennes, Montpellier et Nice, avec des locataires de renom tels que Kiloutou, Picard Surgelés, et IWG. La répartition géographique est équilibrée entre l'Ile-de-France et les régions, avec une forte présence dans les métropoles régionales. La qualité des emplacements et la diversification des locataires, majoritairement des enseignes nationales, réduisent les risques de vacance et de dépréciation.
Analyse financière
La SCPI Epsilon 360° affiche un taux de distribution de 6,25%, bien au-dessus de la moyenne du marché (~4,5%). Le dividende par part est de 15,63 €, et la valeur de reconstitution par part est de 273,92 €, indiquant une sous-valorisation du prix de souscription actuel de 250 €. Le report à nouveau de 4,39 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que présents, n'ont pas significativement impacté le rendement net. La performance financière est solide, surpassant les benchmarks du secteur SCPI.
Endettement
Le taux d'endettement de la SCPI Epsilon 360° est de 21,50%, bien en deçà de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La SCPI a souscrit 4 emprunts bancaires en 2023 pour un montant total de 6,36 M€. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais le niveau d'endettement actuel est gérable et constitue un levier de performance sans représenter un risque excessif.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI Epsilon 360° est de 100%, et le taux d'occupation opérationnel (TOO) est de 99,8%. Ces niveaux élevés indiquent une excellente gestion locative et une faible vacance. Les relocations et renégociations de baux ont été gérées efficacement, avec des locataires de qualité tels que TEDi et Pomme de Pain. La solidité des revenus locatifs est assurée pour les prochaines années, réduisant les risques de départs de locataires importants.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Epsilon 360° se concentre sur des actifs de petite taille, avec un montant d'acquisition moyen de 2,5 M€. En 2023, 16 nouveaux actifs ont été acquis pour un total de 43,4 M€. La stratégie de rotation du portefeuille n'a pas encore été mise en œuvre, aucune cession n'ayant été réalisée. La tendance du prix de part est stable, avec une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription. La SCPI est bien positionnée pour créer de la valeur à long terme grâce à une gestion opportuniste et une diversification géographique et sectorielle.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,25%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier de 100%, indiquant une excellente gestion locative.
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
- + Collecte nette de 39 M€, doublant la capitalisation.
- + Absence de parts en attente de retrait, assurant une bonne liquidité.
Points négatifs
- − Frais de gestion relativement élevés.
- − Absence de cessions d'actifs, limitant la rotation du portefeuille.
- − Endettement à surveiller en cas de hausse des taux d'intérêt.
- − Dépendance à des locataires spécifiques pour certains actifs.
- − Manque de données sur le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts.