Rapport annuel 2020
SCPI Epsilon 360 · Epsicap REIM
Synthèse
La SCPI Epsilon 360° est spécialisée dans les actifs tertiaires de petite taille, généralement compris entre 1 et 5 millions d'euros. Sa stratégie d'investissement opportuniste sans allocation sectorielle ou géographique prédéterminée permet de saisir les meilleures opportunités du marché. En 2023, la SCPI a doublé sa capitalisation à près de 80 millions d'euros grâce à une collecte nette de 39 millions d'euros. Le taux de distribution s'est élevé à 6,25%, plaçant Epsilon 360° parmi les SCPI les plus performantes du marché.
Recommandation
La SCPI Epsilon 360° est adaptée aux investisseurs dynamiques recherchant un rendement élevé et une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans. Les points de vigilance incluent les frais d'acquisition et de cession élevés et le manque de détails sur le coût de la dette. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Epsilon 360° offre une performance solide avec un bon taux de distribution et une excellente gestion de la liquidité. La conviction est positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Epsilon 360° est diversifié en termes de typologie d'actifs, incluant des locaux d'activités, des commerces, des bureaux et des locaux mixtes. La répartition géographique est également variée, avec des actifs situés en Île-de-France, dans des métropoles régionales et des villes moyennes. Les emplacements sont généralement dans des zones commerciales dynamiques. La diversification des locataires est notable avec 52 locataires, principalement des enseignes et groupes nationaux, ce qui réduit le risque locatif. Les baux sont solides avec des durées fermes, comme le portefeuille Kiloutou avec des baux de 6 ans fermes renouvelés en 2023.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Epsilon 360° est solide avec un taux de distribution de 6,25%, bien au-dessus de la moyenne du marché de 4,52%. Le prix de la part est stable à 250 €, et la valeur de reconstitution est de 273,92 €, indiquant une sous-valorisation du prix de part. Le résultat courant par part est de 23,28 €, avec un dividende distribué de 15,63 € par part. Le report à nouveau est de 4,39 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont maîtrisés, mais les frais d'acquisition et de cession sont relativement élevés, impactant légèrement le rendement net investisseur.
Endettement
La SCPI Epsilon 360° présente un taux d'endettement de 21,5%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. En 2023, la SCPI a contracté 4 emprunts bancaires pour un montant total de 6,36 millions d'euros. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais le niveau d'endettement actuel est raisonnable et devrait permettre de financer de nouvelles acquisitions sans augmenter significativement le risque de refinancement.
Occupation
Le taux d'occupation financier de la SCPI Epsilon 360° est de 100%, et le taux d'occupation physique est de 99,8%, ce qui est excellent. La vacance est très faible avec seulement un local de 95 m² vacant en fin d'année, rapidement reloué début 2024. Les renouvellements de baux et relocations se sont bien déroulés, avec des locataires de qualité comme TEDi et Pomme de Pain. La dynamique locative est positive, assurant des revenus locatifs stables pour les prochaines années.
Dynamique
La SCPI Epsilon 360° a une politique d'acquisition dynamique, avec 16 nouveaux actifs acquis en 2023 pour un montant total de 43,4 millions d'euros. Les acquisitions sont bien diversifiées géographiquement et sectoriellement. La stratégie de rotation du portefeuille n'est pas mentionnée, mais la capacité à saisir des opportunités à bon prix est démontrée par une plus-value latente de 6,18%. La tendance du prix de part est stable, et la SCPI se positionne bien dans le cycle immobilier actuel.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,25%
- + Taux d'occupation financier de 100%
- + Diversification géographique et sectorielle des actifs
- + Collecte nette significative de 39 millions d'euros
- + Bonne gestion de la liquidité sans parts en attente de retrait
Points négatifs
- − Frais d'acquisition et de cession relativement élevés
- − Absence de données sur le coût moyen de la dette
- − Manque de détails sur la stratégie de rotation du portefeuille