Rapport annuel 2019
SCPI Eurovalys · Advenis REIM
Synthèse
La SCPI Eurovalys est une SCPI à capital variable, principalement investie en Allemagne. En 2023, elle a réalisé une collecte nette positive de 64 M€, malgré un contexte immobilier difficile. La SCPI a investi dans deux nouveaux immeubles pour un montant total de 93 M€. Le taux de distribution a augmenté à 5.04%, et le prix de la part a été ajusté à 960 € pour refléter la valeur du patrimoine. La SCPI a également réalisé des travaux importants pour maintenir et améliorer son patrimoine immobilier.
Recommandation
La SCPI Eurovalys est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 9 ans minimum. Les investisseurs doivent être conscients des risques liés à la baisse du prix de la part et à la fiscalité allemande. Malgré ces points de vigilance, la SCPI Eurovalys offre une performance solide et une bonne diversification, ce qui en fait une option attractive dans le secteur des SCPI. La conviction sur cette SCPI est positive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Eurovalys est principalement composé de bureaux (88.96%), avec une présence notable en Allemagne. Les actifs sont bien diversifiés géographiquement, avec des investissements dans des villes majeures comme Francfort et Wolfsburg. La qualité des emplacements est bonne, avec une majorité des immeubles situés dans des zones attractives pour les entreprises. La diversification des locataires est également satisfaisante, avec les 10 principaux locataires représentant 41.20% des loyers. Les baux sont solides, avec une durée moyenne résiduelle de 5.5 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Eurovalys est solide, avec un taux de distribution de 5.04%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part a été ajusté à 960 €, reflétant une baisse de 6.8% par rapport à l'année précédente. Le résultat courant est en ligne avec le résultat distribué, et le report à nouveau par part est de 7.83 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont raisonnables et n'ont pas un impact significatif sur le rendement net pour les investisseurs. La performance de la SCPI est compétitive par rapport aux benchmarks du secteur.
Endettement
La SCPI Eurovalys présente un taux d'endettement de 35.15%, en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette est maîtrisé, et les emprunts ont des maturités bien étalées, réduisant le risque de refinancement. La hausse des taux d'intérêt pourrait avoir un impact sur le coût de portage, mais l'endettement reste un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque pour la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI Eurovalys est de 93.38%, ce qui est un signal positif. Le taux d'occupation physique (TOO) est de 87.29%, légèrement en baisse par rapport à l'année précédente. La SCPI a réussi à relouer plus de 14 000 m² de surfaces vacantes et à prolonger plusieurs baux, ce qui a contribué à stabiliser la durée résiduelle des baux à 5.5 ans. Les risques de départ de locataires importants semblent maîtrisés, et la dynamique locative est globalement positive.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI Eurovalys est proactive, avec des investissements récents dans des immeubles de qualité à Eschborn et Wolfsburg. Les cessions réalisées ont généré des plus-values, contribuant positivement à la performance globale. La stratégie de rotation du portefeuille est bien gérée, et la tendance du prix de part sur les dernières années montre une légère baisse, principalement due à l'ajustement pour refléter la valeur du patrimoine. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme malgré un contexte immobilier difficile.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché à 5.04%
- + Bonne diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Durée moyenne des baux de 5.5 ans, assurant une stabilité des revenus
- + Collecte nette positive malgré un contexte immobilier difficile
- + Label ISR obtenu, reflétant un engagement en matière de durabilité
Points négatifs
- − Baisse du prix de la part de 6.8% en 2023
- − Taux d'occupation physique en légère baisse à 87.29%
- − File d'attente de parts en attente de retrait de 6.113 M€
- − Risque de hausse des coûts de portage en raison de l'augmentation des taux d'intérêt
- − Impact potentiel de la fiscalité allemande sur les rendements nets