Rapport annuel 2022
SCPI Eurovalys · Advenis REIM
Synthèse
Eurovalys est une SCPI à capital variable gérée par Advenis REIM, spécialisée dans l'immobilier de bureaux en Allemagne. En 2022, la SCPI a maintenu une collecte élevée et a acquis trois nouveaux immeubles pour un montant total de 256 millions d'euros. Le patrimoine dépasse désormais le milliard d'euros. La SCPI a obtenu le label ISR en 2022, renforçant son engagement en matière de durabilité. Le taux de distribution net de fiscalité étrangère est de 4,37 % pour l'année 2022.
Recommandation
Eurovalys est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique en dehors de la France, notamment en Allemagne. L'horizon d'investissement recommandé est de 9 ans minimum. Les points de vigilance incluent la concentration géographique et les frais de gestion. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Eurovalys offre une performance solide avec un bon niveau de sécurité grâce à un report à nouveau confortable et une gestion active. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une attention particulière aux critères ESG et à la qualité des actifs.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Eurovalys est principalement composé d'immeubles de bureaux situés en Allemagne, représentant 90,77 % de la valeur vénale totale. Les actifs sont bien diversifiés géographiquement avec une présence notable dans des villes majeures comme Francfort, Munich et Düsseldorf. La qualité des emplacements est bonne, avec des immeubles récents ou rénovés, souvent situés à proximité de centres d'affaires et de transports. Les locataires sont diversifiés, incluant des grandes entreprises internationales et des entreprises allemandes de taille moyenne. La durée moyenne des baux restants à courir est de 5,74 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la concentration géographique en Allemagne expose la SCPI aux risques économiques spécifiques à ce pays.
Analyse financière
Le taux de distribution de 4,37 % net de fiscalité étrangère est légèrement inférieur à la moyenne du marché des SCPI (~4,5 %). Le prix de la part est resté stable à 1030 €, sans variation sur l'année. Le résultat distribué est en ligne avec le résultat courant, et le report à nouveau par part a augmenté à 6,18 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, incluant les commissions de souscription et de gestion, sont significatifs mais restent dans les normes du secteur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance financière d'Eurovalys est solide mais pourrait bénéficier d'une légère amélioration du taux de distribution.
Endettement
Le taux d'endettement de 33,64 % est en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF, ce qui est rassurant. Les emprunts sont principalement in fine, avec des échéances allant jusqu'à 2029, ce qui limite les risques de refinancement à court terme. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'impact de la hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter les coûts de portage à l'avenir. Globalement, l'endettement est utilisé comme un levier de performance sans dépasser des niveaux risqués.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 94,73 % et le taux d'occupation physique (TOO) de 90,58 % sont des indicateurs positifs de la dynamique locative. Les surfaces vacantes représentent 37 941 m², avec un loyer potentiel additionnel de 4,46 millions d'euros. Les renouvellements de baux et les relocations ont permis de maintenir un bon niveau d'occupation. Cependant, la vacance locative dans certains actifs nécessite une attention continue pour éviter une dégradation du TOF. Les risques de départ de locataires importants semblent maîtrisés grâce à la diversification des locataires et à la qualité des baux.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Eurovalys en 2022 s'est concentrée sur des immeubles de bureaux récents ou rénovés en Allemagne, pour un montant total de 256 millions d'euros. Aucune cession n'a été réalisée, ce qui montre une stratégie de consolidation du portefeuille. La SCPI a obtenu le label ISR, renforçant son engagement en matière de durabilité. Sur les trois dernières années, le prix de la part a montré une légère hausse, mais est resté stable en 2022. La stratégie de rotation du portefeuille semble prudente, avec un focus sur des actifs de qualité dans des emplacements stratégiques. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme est soutenue par une gestion active et une attention particulière aux critères ESG.
Points clés
Points positifs
- + Obtention du label ISR en 2022, renforçant l'engagement en matière de durabilité
- + Taux d'occupation financier élevé à 94,73 %
- + Diversification géographique et sectorielle des locataires
- + Collecte nette élevée de 167 millions d'euros en 2022
Points négatifs
- − Taux de distribution légèrement inférieur à la moyenne du marché
- − Concentration géographique en Allemagne, exposant à des risques économiques spécifiques
- − Frais de gestion significatifs impactant le rendement net investisseur