Rapport annuel 2021
SCPI Optimale · Consultim AM
Synthèse
La SCPI OPTIMALE est une société civile de placement immobilier à capital variable, créée en 2020 et gérée par Consultim Asset Management. En 2021, elle a affiché un taux de distribution de 5,52% et une capitalisation de 11,137 M€. La SCPI a collecté 5,422 M€ nets et maintient un taux d'occupation financier de 100%. Elle a acquis deux nouveaux actifs et vise une diversification géographique en France métropolitaine.
Recommandation
La SCPI OPTIMALE est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une diversification géographique en cours. Un horizon d'investissement de 10 ans est recommandé pour bénéficier pleinement de la stratégie de la SCPI. Les points de vigilance incluent la concentration géographique et la dépendance à des locataires spécifiques. Globalement, la SCPI OPTIMALE offre une opportunité attractive avec une gestion prudente et une dynamique positive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI OPTIMALE est composé d'actifs immobiliers situés exclusivement en France métropolitaine. Les acquisitions récentes incluent un ensemble immobilier commercial à Menneval et un autre à Rouen, tous deux entièrement loués à des locataires solides tels que Biocoop et Veolia. La diversification géographique est en cours avec des actifs répartis sur 7 des 13 régions de France. La qualité des emplacements et la diversité des locataires contribuent à la stabilité des revenus locatifs, bien que la concentration géographique puisse présenter un risque en cas de dégradation du marché immobilier local.
Analyse financière
La SCPI OPTIMALE a réalisé une performance financière solide en 2021 avec un taux de distribution de 5,52%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le dividende par part s'élève à 15,37 €, et la valeur de réalisation par part est de 220,44 €. Le report à nouveau est de 0,58 €, offrant un coussin de sécurité modéré. Les frais de gestion, bien que présents, n'ont pas significativement impacté le rendement net pour les investisseurs. La collecte nette de 5,422 M€ indique une confiance continue des investisseurs.
Endettement
La SCPI OPTIMALE affiche un taux d'endettement de 36,35%, en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La ligne de financement souscrite en 2021 a un coût moyen de 1,67%, ce qui est avantageux dans le contexte actuel de taux bas. La maturité des emprunts et le risque de refinancement semblent bien gérés, mais une hausse des taux pourrait augmenter le coût de portage à l'avenir. L'endettement actuel est utilisé comme levier de performance pour financer des acquisitions à rendement attractif.
Occupation
La SCPI OPTIMALE maintient un taux d'occupation financier de 100%, ce qui est un signal très positif. Les actifs sont entièrement loués à des locataires de qualité, réduisant ainsi le risque de vacance. Les renouvellements de baux et les relocations semblent bien gérés, avec des locataires solides comme Biocoop et Veolia. La stabilité des revenus locatifs est assurée pour les prochaines années, bien que la concentration géographique puisse présenter un risque en cas de départ de locataires importants.
Dynamique
La SCPI OPTIMALE a montré une dynamique d'acquisition active en 2021, avec l'achat de deux nouveaux actifs immobiliers à des rendements attractifs de 7,4% et 7,1% actes en mains. La stratégie de diversification géographique est en cours, et la société de gestion a engagé des démarches pour obtenir la labélisation ISR Immobilier. La tendance du prix de part est stable, et la SCPI semble bien positionnée pour profiter de la compression des taux de rendement sur les marchés régionaux.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution de 5,52%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier de 100%, assurant des revenus locatifs stables.
- + Diversification géographique en cours avec des acquisitions récentes.
- + Endettement maîtrisé à 36,35%, en dessous de la norme prudentielle.
Points négatifs
- − Concentration géographique en France métropolitaine, augmentant le risque local.
- − Frais de gestion présents, impactant légèrement le rendement net.
- − Dépendance à des locataires spécifiques, bien que solides.