Rapport annuel 2023
SCPI Primofamily · Praemia REIM
Synthèse
La SCPI Primofamily, gérée par Primonial REIM France, est spécialisée dans l'immobilier résidentiel, incluant des logements traditionnels, des résidences pour étudiants, des apparthôtels et des commerces en pied d'immeuble. En 2023, la SCPI a maintenu son prix de part à 204 € et a distribué un dividende de 7,12 € par part, soit un taux de distribution de 3,62 %. La capitalisation a atteint 252,48 M€, avec un taux d'occupation financier de 96,4 %. La collecte nette de l'année s'élève à 9,01 M€.
Recommandation
La SCPI Primofamily est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré, recherchant une diversification de leur portefeuille avec une exposition au secteur résidentiel et hôtelier. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent la liquidité limitée et la concentration sur certains types d'actifs. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primofamily offre une performance correcte mais pourrait améliorer son taux de distribution. La recommandation est neutre, avec une attention particulière à la gestion de la liquidité et à l'évolution du marché immobilier.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Primofamily est composé de 124 actifs immobiliers représentant une surface totale de 98 789 m². La répartition géographique montre une forte concentration en province (35,4 %) et en région parisienne (23,4 %), avec une présence notable en Irlande (15,1 %) et en Grèce (7,9 %). Les actifs sont diversifiés entre résidentiel (21,8 %), mixte résidentiel/commerce (17,7 %), hôtellerie (50,2 %) et commerce (10,3 %). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une présence dans des zones tendues et résilientes. La diversification des locataires et la solidité des baux, notamment dans le secteur hôtelier, contribuent à la stabilité des revenus locatifs. Cependant, la concentration sur certains types d'actifs comme l'hôtellerie peut présenter des risques en cas de retournement de marché.
Analyse financière
La performance financière de Primofamily en 2023 montre un taux de distribution de 3,62 %, en hausse par rapport à 2022 (3,00 %), mais toujours en dessous de la moyenne du marché (~4,5 %). Le prix de part est resté stable à 204 €, ce qui est positif dans un contexte de marché immobilier difficile. Le résultat par part s'élève à 7,39 €, avec un dividende distribué de 7,12 €, laissant un report à nouveau de 0,44 € par part. Les frais de gestion, bien que maîtrisés, représentent une part significative des charges. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de Primofamily est correcte mais pourrait être améliorée, notamment en termes de taux de distribution.
Endettement
La SCPI Primofamily présente un taux d'endettement de 34,19 %, en dessous de la norme prudentielle de 40 % fixée par l'AMF. L'effet de levier est de 1,6, ce qui augmente la capacité d'investissement mais aussi les risques de perte. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais la hausse des taux d'intérêt pourrait impacter négativement le coût de portage. Globalement, l'endettement est utilisé comme un levier de performance, mais il convient de surveiller les conditions de refinancement et l'évolution des taux.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Primofamily est de 96,4 %, ce qui est un signal positif. Le taux d'occupation opérationnel (TOO) est également élevé à 96,6 %. La vacance locative est principalement concentrée sur des lots résidentiels répartis sur 15 actifs. Les renouvellements de baux et les relocations semblent bien gérés, avec un pipeline de relocations en place. Le risque de départ de locataires importants est limité, ce qui assure une solidité des revenus locatifs pour les prochaines années.
Dynamique
En 2023, Primofamily a réalisé une acquisition notable d'un actif hôtelier à La Plagne-Tarentaise pour 29,5 M€. Aucune cession n'a été effectuée durant l'année. La stratégie d'acquisition se concentre sur des actifs résilients dans des zones tendues, notamment dans le secteur résidentiel et hôtelier. La tendance du prix de part est stable sur les dernières années, ce qui est positif dans un contexte de marché baissier. La société de gestion semble capable de créer de la valeur à long terme, malgré un environnement de marché difficile.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier élevé à 96,4 %
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine
- + Stabilité du prix de part à 204 € malgré un contexte de marché difficile
- + Augmentation du taux de distribution à 3,62 %
Points négatifs
- − Collecte nette en forte baisse par rapport à 2022
- − Nombre élevé de parts en attente de retrait (105 868)
- − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché (~4,5 %)
- − Concentration sur le secteur hôtelier pouvant présenter des risques