Rapport annuel 2019
SCPI Primopierre · Praemia REIM
Synthèse
Primopierre est une SCPI à capital variable créée en 2008, spécialisée dans l'immobilier de bureaux. En 2019, elle a réalisé une collecte nette de 512,83 M€ et une capitalisation de 2 934,18 M€. Le taux de distribution s'élève à 5,92%, avec un dividende de 12,31 €/part. La SCPI affiche un taux d'occupation financier de 86,1% et un taux d'occupation opérationnel de 93,3%. Elle a procédé à plusieurs acquisitions et cessions significatives au cours de l'année.
Recommandation
Primopierre est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans, compte tenu de la nature immobilière du placement. Les points de vigilance incluent la vacance locative et l'impact potentiel de la hausse des taux. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primopierre se distingue par sa performance solide et sa gestion prudente. La conviction sur cette SCPI est positive, avec une recommandation d'achat pour les investisseurs recherchant un rendement attractif et une diversification patrimoniale.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Primopierre est principalement composé d'actifs de bureaux, représentant 99% de la valeur vénale totale. La répartition géographique montre une forte concentration en région parisienne (65,2%), suivie de Paris (20%) et de la province (14,8%). Les actifs sont situés dans des emplacements stratégiques, avec une bonne desserte en transports en commun. La diversification des locataires est notable, avec plus de 360 locataires, les 10 principaux représentant 32,3% des loyers. Les baux sont solides, avec des locataires de premier plan comme SNCF, Natixis et le Ministère de l'Intérieur. La qualité intrinsèque du patrimoine est élevée, mais la vacance sur certains actifs comme Golf Park à Toulouse et Between à La Défense nécessite une attention particulière.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,92% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui est un point positif. Le prix de la part est resté stable à 208 €, et le dividende par part a augmenté grâce à la distribution de plus-values. Le report à nouveau par part est passé de 1,25 € en 2018 à 4,18 € en 2019, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que conséquents, sont justifiés par la performance et la qualité de la gestion. Comparée aux benchmarks du secteur, Primopierre se positionne favorablement, avec une performance solide et une gestion prudente.
Endettement
Le taux d'endettement de Primopierre s'élève à 24,48%, bien en deçà de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas détaillés, mais le niveau d'endettement actuel est raisonnable et constitue un levier de performance sans représenter un risque excessif. La hausse des taux pourrait impacter le coût de portage, mais la structure financière reste solide.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 86,1% est en baisse par rapport à 2018 (90,5%), ce qui est préoccupant. Cependant, le taux d'occupation opérationnel de 93,3% est plus rassurant. La vacance est principalement concentrée sur quelques actifs, et des efforts de relocation sont en cours. Le pipeline de relocations et les renégociations de baux devraient améliorer la situation locative à moyen terme. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité à maintenir et attirer des locataires de qualité.
Dynamique
Primopierre a poursuivi une politique d'acquisition sélective en 2019, avec des investissements dans des actifs de qualité comme Le Lumière à Paris et Newtime à Neuilly-sur-Seine. Les cessions réalisées ont dégagé des plus-values significatives, renforçant la stratégie de rotation du portefeuille. Le prix de la part est stable depuis 2017, et la SCPI se positionne bien dans le cycle immobilier actuel. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à une gestion active et prudente.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5,92%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Bonne diversification géographique et sectorielle des actifs.
- + Solidité des locataires avec des baux de qualité.
- + Collecte nette significative de 512,83 M€ en 2019.
- + Report à nouveau par part de 4,18 €, offrant un coussin de sécurité.
Points négatifs
- − Taux d'occupation financier en baisse à 86,1%.
- − Vacance sur certains actifs nécessitant une attention particulière.
- − Frais de gestion relativement élevés.
- − Impact potentiel de la hausse des taux sur le coût de portage.
- − Dépendance à quelques grands locataires représentant une part significative des loyers.