Rapport annuel 2020
SCPI Primopierre · Praemia REIM
Synthèse
Primopierre est une SCPI à capital variable créée en 2008, gérée par Primonial REIM. Elle investit principalement dans des bureaux situés en région parisienne et à Paris. En 2020, malgré la crise sanitaire, elle a maintenu un taux de distribution de 5.04% et une capitalisation de 3.3 milliards d'euros. La SCPI a réalisé plusieurs acquisitions stratégiques et a cédé des actifs moins performants. Elle a également obtenu le label ISR, renforçant son engagement en matière de responsabilité sociale et environnementale.
Recommandation
Primopierre est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une bonne stabilité du prix de part. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans. Les points de vigilance incluent la concentration géographique et les frais de gestion élevés. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Primopierre offre une bonne performance et une gestion proactive. Conviction positive sur cette SCPI.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Primopierre est composé à 99.2% de bureaux, avec une forte concentration en région parisienne (61.5%) et à Paris (27.3%). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des actifs situés dans des zones recherchées. La diversification géographique est limitée, ce qui peut augmenter le risque en cas de baisse du marché immobilier parisien. Les locataires sont principalement des grandes entreprises et des administrations, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. La durée moyenne des baux est longue, avec des baux fermes de 12 ans pour certains actifs, ce qui réduit le risque de vacance.
Analyse financière
La performance financière de Primopierre est solide avec un taux de distribution de 5.04%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part est stable depuis plusieurs années à 208 euros. Le résultat courant est en légère baisse par rapport à 2019, mais la SCPI a maintenu une distribution de dividendes attractive. Le report à nouveau est de 1.45 euros par part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion sont élevés, ce qui impacte le rendement net pour l'investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, Primopierre se positionne bien grâce à son taux de distribution et sa stabilité du prix de part.
Endettement
Primopierre présente un taux d'endettement de 22.47%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais l'endettement semble être utilisé de manière prudente pour financer des acquisitions stratégiques. La hausse des taux pourrait augmenter le coût de portage, mais la SCPI semble bien positionnée pour gérer ce risque. L'endettement actuel est un levier de performance plutôt qu'un facteur de risque.
Occupation
Le taux d'occupation financier de Primopierre est de 91.7%, ce qui est positif. Le taux d'occupation opérationnel est de 92.5%, indiquant une bonne gestion des actifs. La vacance est répartie sur 33 actifs, avec des surfaces vacantes principalement dans des bureaux. Les renouvellements de baux et les nouvelles locations ont permis de maintenir une bonne dynamique locative. Le risque de départ de locataires importants est présent, mais la diversification des locataires et la qualité des baux réduisent ce risque.
Dynamique
La politique d'acquisition de Primopierre est proactive, avec des investissements dans des actifs de qualité situés dans des zones recherchées. Les cessions réalisées en 2020 ont permis de dégager des plus-values et de renforcer la qualité du portefeuille. La stratégie de rotation du portefeuille est bien gérée, avec une tendance à la stabilité du prix de part sur les dernières années. La SCPI est bien positionnée dans le cycle immobilier actuel, avec une capacité à créer de la valeur à long terme grâce à ses acquisitions et son engagement ISR.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5.04%)
- + Bonne qualité des actifs situés en région parisienne et à Paris
- + Obtention du label ISR, renforçant l'engagement ESG
- + Stabilité du prix de part à 208 euros
- + Bonne gestion de la liquidité avec aucune part en attente de retrait
Points négatifs
- − Concentration géographique élevée en région parisienne et à Paris
- − Frais de gestion élevés impactant le rendement net investisseur
- − Légère baisse du résultat courant par rapport à 2019
- − Risque de départ de locataires importants
- − Endettement pourrait augmenter le coût de portage en cas de hausse des taux