Rapport annuel 2019
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine · Amundi Immobilier
Synthèse
Rivoli Avenir Patrimoine est une SCPI de bureaux à capital variable gérée par Amundi Immobilier. En 2020, malgré la crise sanitaire, la SCPI a poursuivi sa politique d'investissement avec plus de 400 M€ d'acquisitions, principalement en Europe. La capitalisation atteint 3532,3 M€. Le taux de distribution est de 3,48% avec un dividende de 10,50 €/part. Le taux d'occupation financier est de 83,39%, en baisse par rapport à l'année précédente.
Recommandation
Rivoli Avenir Patrimoine est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant une diversification géographique et une gestion prudente. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour lisser les effets de la crise actuelle et bénéficier de la stratégie d'acquisition sélective. Les points de vigilance incluent le taux d'occupation financier et la performance financière inférieure à la moyenne du marché. Comparée aux meilleures SCPI, Rivoli Avenir Patrimoine offre une gestion de qualité mais avec une performance modérée. La conviction sur cette SCPI est neutre, avec des perspectives de stabilisation à moyen terme.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine est principalement composé de bureaux (81,74%), avec une diversification géographique notable en Europe, notamment en France, Allemagne, Espagne et Pologne. Les actifs sont situés dans des emplacements recherchés comme Paris, Francfort et Varsovie. La qualité des immeubles est renforcée par des certifications environnementales telles que HQE et BREEAM. La diversification des locataires et la solidité des baux, avec des durées moyennes de 5 à 20 ans, assurent une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, certains secteurs comme l'hôtellerie et les commerces ont été plus impactés par la crise.
Analyse financière
Le taux de distribution de 3,48% est inférieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui peut s'expliquer par une gestion prudente en période de crise. Le prix de la part a légèrement augmenté de 1,81% en 2020. Le résultat courant par part est de 8,46 €, inférieur au dividende distribué, ce qui a nécessité l'utilisation du report à nouveau. Les frais de gestion, bien que non spécifiés, peuvent impacter le rendement net pour l'investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de Rivoli Avenir Patrimoine est modérée, mais la gestion prudente et la qualité du patrimoine sont des points positifs.
Endettement
Le rapport ne mentionne pas explicitement le taux d'endettement (LTV). Cependant, la SCPI a utilisé des financements bancaires pour certaines acquisitions. Sans données précises sur le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts, il est difficile de juger de l'impact de l'endettement sur la performance. En général, un endettement modéré peut être un levier de performance, mais il est crucial de surveiller les risques de refinancement et l'impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 83,39% est en baisse par rapport à l'année précédente, ce qui est préoccupant. La vacance est principalement due à des locaux en recherche de locataires (9,92%) et des locaux en travaux de restructuration (1,33%). La crise sanitaire a retardé certains projets de relocation et de travaux, mais la fin de certains chantiers et le programme de cession devraient améliorer ce taux dans les prochains mois. La solidité des revenus locatifs dépendra de la capacité à relouer rapidement les surfaces vacantes.
Dynamique
En 2020, Rivoli Avenir Patrimoine a réalisé des acquisitions significatives en Europe, notamment des bureaux à Varsovie et Francfort, et des entrepôts logistiques en Allemagne. La SCPI a également cédé des actifs non stratégiques pour un montant de 100 M€. La stratégie d'investissement vise des actifs à forte valeur foncière et des emplacements recherchés. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une légère hausse, ce qui est positif. La capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme dépendra de la poursuite de cette stratégie d'acquisition sélective et de la gestion efficace des actifs.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique en Europe
- + Qualité des actifs avec des certifications environnementales
- + Gestion prudente en période de crise
- + Absence de parts en attente de retrait
- + Stratégie d'acquisition sélective
Points négatifs
- − Taux de distribution inférieur à la moyenne du marché
- − Taux d'occupation financier en baisse
- − Résultat courant inférieur au dividende distribué
- − Impact de la crise sur certains secteurs comme l'hôtellerie et les commerces
- − Manque de données précises sur l'endettement