Rapport annuel 2021
SCPI Upeka · Axipit REP
Synthèse
La SCPI UPÊKA, lancée en 2023, adopte une stratégie d'investissement diversifiée tant sectoriellement que géographiquement, avec une présence en France, Espagne et Pays-Bas. Elle se concentre principalement sur les commerces, la logistique et les bureaux. La SCPI a enregistré une collecte nette de 20,03 M€ et affiche un taux d'occupation financier et physique de 100%. La capitalisation atteint 20,03 M€ avec un prix de part de 176,40 €.
Recommandation
La SCPI UPÊKA est adaptée aux investisseurs dynamiques recherchant un rendement élevé et une diversification géographique. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie d'acquisition et de la valorisation des actifs. Les points de vigilance incluent les frais de gestion élevés et la dépendance à certains secteurs. Globalement, la SCPI présente une conviction positive grâce à sa performance solide et sa gestion proactive.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI UPÊKA est diversifié avec une prédominance dans le secteur du commerce (70%), suivi des locaux d'activités (21%) et des bureaux (9%). Géographiquement, les actifs sont répartis en France (31%), Espagne (39%) et Pays-Bas (30%). Les emplacements sont de qualité, situés dans des zones urbaines dynamiques. Les baux sont solides avec une durée ferme moyenne (WALT) de 7,10 ans, assurant une stabilité des revenus locatifs. Les grands locataires incluent des enseignes reconnues comme Basic-Fit et Franprix, ce qui réduit le risque de vacance locative.
Analyse financière
La SCPI UPÊKA affiche un taux de distribution cible de 7,70%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est de 176,40 €, avec une valeur de reconstitution de 192,06 €, indiquant une marge de sécurité. Le résultat net de l'exercice est de 12 886,10 €, affecté au report à nouveau. Les frais de gestion, incluant une commission de 16% sur les loyers et 5% sur les acquisitions, sont relativement élevés mais justifiés par la performance et la diversification du portefeuille. La collecte nette de 20,03 M€ témoigne de la confiance des investisseurs.
Endettement
La SCPI UPÊKA n'a contracté aucun emprunt bancaire, affichant ainsi un taux d'endettement de 0%. Cette absence de dette élimine le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage. La structure financière est donc très solide, offrant une grande flexibilité pour saisir des opportunités d'investissement sans contrainte de remboursement.
Occupation
La SCPI UPÊKA présente un taux d'occupation financier et physique de 100%, ce qui est un signal très positif. Tous les actifs sont occupés, et les baux ont une durée ferme moyenne de 7,10 ans, assurant des revenus locatifs stables. La gestion dynamique et l'accompagnement des locataires contribuent à maintenir ce taux élevé. Aucun risque de départ de locataires importants n'a été signalé, ce qui renforce la solidité des revenus locatifs pour les prochaines années.
Dynamique
La SCPI UPÊKA a investi 10,8 M€ en 2023, répartis entre la France, l'Espagne et les Pays-Bas. Les acquisitions ont été réalisées avec un rendement acte en main moyen de 7,70%. La stratégie d'acquisition est opportuniste, ciblant des actifs offrant des rendements supérieurs. Aucune cession n'a été réalisée en 2023, mais la gestion prévoit une rotation active du portefeuille pour optimiser les performances. La tendance du prix de part est stable, avec une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription, indiquant un potentiel de valorisation à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux d'occupation financier et physique de 100%
- + Taux de distribution cible de 7,70%, supérieur à la moyenne du marché
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Absence de dette, éliminant le risque de refinancement
- + Collecte nette de 20,03 M€, témoignant de la confiance des investisseurs
Points négatifs
- − Frais de gestion relativement élevés
- − Absence de cessions d'actifs en 2023
- − SCPI récente, manque de track record historique
- − Rendement élevé pouvant impliquer un risque accru
- − Dépendance à des secteurs spécifiques comme le commerce