Rapport annuel 2019
SCPI Kyaneos Pierre · Kyaneos AM
Synthèse
Kyaneos Pierre est une SCPI spécialisée dans l'immobilier résidentiel en province, avec une forte orientation vers la transition énergétique et la qualité de l'habitat. En 2019, elle a affiché un taux de distribution de 6.81%, une capitalisation de 19.2 M€, et une collecte nette de 16.6 M€. La SCPI a réalisé des travaux importants pour améliorer l'efficience énergétique de ses immeubles, réduisant ainsi la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Le prix de la part a été revalorisé de 4% en juillet 2019.
Recommandation
Kyaneos Pierre est adaptée aux investisseurs dynamiques cherchant un rendement élevé et sensibles aux enjeux environnementaux. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans, avec une attention particulière à la gestion des travaux et à la vacance locative. Les points de vigilance incluent le faible report à nouveau et le taux d'occupation financier. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Kyaneos Pierre offre une performance supérieure, mais avec des risques modérés. Conviction positive sur cette SCPI pour les investisseurs prêts à accepter une certaine volatilité.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de Kyaneos Pierre est principalement constitué d'immobilier résidentiel situé dans les villes de taille moyenne et leurs périphéries. En 2019, la SCPI a acquis 20 ensembles immobiliers, représentant 207 appartements et 19 bureaux et commerces. La répartition géographique est concentrée dans le quart sud-est de la France, avec des projets d'expansion vers le sud-ouest, la Normandie et le sud de l'Île-de-France. Les immeubles sont généralement bien situés et bénéficient de travaux d'amélioration énergétique. La diversification des locataires est modérée, avec une prédominance de locataires résidentiels. Les baux sont solides, avec une faible vacance hors travaux et peu de procédures d'impayés.
Analyse financière
Kyaneos Pierre affiche un taux de distribution de 6.81%, bien supérieur à la moyenne du marché de 4.5%. Le prix de la part a augmenté de 4% en 2019, passant de 1000€ à 1040€. Le résultat net par part est de 69.53€, avec un dividende distribué de 69.50€. Le report à nouveau est faible, à 0.03€ par part, ce qui peut être préoccupant en cas de baisse de performance. Les frais de gestion sont dans la norme, mais la société de gestion n'a pas facturé de frais en 2019 pour accompagner la croissance de la SCPI. Globalement, la performance financière est solide, mais le faible report à nouveau pourrait limiter la capacité à absorber des chocs.
Endettement
Le taux d'endettement de Kyaneos Pierre est de 18.5%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La SCPI a réalisé des emprunts 'in fine' sur 5 ans, pour un montant total de 2.243 M€. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais la maturité des emprunts est relativement courte, ce qui pourrait poser des risques de refinancement. L'endettement actuel est un levier de performance, mais il reste à surveiller en cas de hausse des taux d'intérêt.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de Kyaneos Pierre est de 85.6%, impacté par une vacance liée aux travaux de 13.4%. Hors travaux, la vacance est faible, à 1%. La dynamique locative est positive, avec peu de procédures d'impayés et une bonne qualité des logements. Les renouvellements de baux et les relocations sont gérés de manière proactive, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs. Cependant, le TOF inférieur à 90% est un point de vigilance.
Dynamique
La politique d'acquisition de Kyaneos Pierre est axée sur l'immobilier résidentiel en province, avec des prix d'achat attractifs et des rendements élevés. En 2019, la SCPI a acquis 20 immeubles pour un montant total de 14.3 M€, avec des travaux de valorisation de 737 K€. La stratégie de rotation du portefeuille n'est pas mentionnée, mais la SCPI semble bien positionnée pour saisir des opportunités dans les villes de taille moyenne. La revalorisation du prix de part de 4% en 2019 est un signe positif, mais il faudra surveiller la capacité de la société de gestion à maintenir cette dynamique à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6.81%
- + Réduction significative de la consommation d'énergie (-33%) et des émissions de gaz à effet de serre (-48%)
- + Revalorisation du prix de part de 4%
- + Bonne qualité des logements (note de 8.3/10)
Points négatifs
- − TOF inférieur à 90% (85.6%)
- − Faible report à nouveau (0.03€ par part)
- − Concentration géographique dans le quart sud-est
- − Risques de refinancement liés aux emprunts 'in fine'