Rapport annuel 2020
SCPI Kyaneos Pierre · Kyaneos AM
Synthèse
La SCPI Kyaneos Pierre, gérée par Kyaneos AM, se spécialise dans l'immobilier résidentiel avec une forte orientation vers l'efficience énergétique et la qualité des logements. En 2021, la SCPI a connu une croissance significative de sa capitalisation, atteignant 150 M€. Le prix de la part a augmenté de 20€ pour s'établir à 1080€. Le taux de distribution sur valeur de marché est de 5,94%, avec un dividende de 63€ par part. La stratégie d'investissement reste axée sur l'amélioration énergétique et le confort des logements.
Recommandation
La SCPI Kyaneos Pierre est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum, en raison des travaux de rénovation et de la stratégie de valorisation à long terme. Les investisseurs doivent être conscients des périodes de vacance locative liées aux travaux et de la commission de souscription élevée. Globalement, la SCPI présente une conviction positive grâce à sa stratégie de rénovation énergétique et à sa forte croissance de capitalisation.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Kyaneos Pierre est principalement composé d'immeubles résidentiels situés dans des petites villes et zones périurbaines. La diversification géographique est notable, avec des actifs répartis sur l'ensemble du territoire français. Les investissements sont orientés vers des immeubles nécessitant des travaux de rénovation énergétique, ce qui peut améliorer la valeur à long terme. La qualité des emplacements est variable, mais la stratégie de rénovation permet de maintenir une attractivité locative. La diversification des locataires est bonne, réduisant le risque de vacance locative. Les baux sont généralement de courte durée, mais les efforts de rénovation et de maintenance devraient assurer une stabilité des revenus locatifs.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Kyaneos Pierre est solide avec un taux de distribution de 5,94%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part a augmenté de 1,89% en 2021, reflétant une valorisation positive du patrimoine. Le résultat net de 3,858 M€ permet de distribuer un dividende de 63€ par part. Le report à nouveau de 0,65€ par part offre un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion sont maîtrisés, bien que la commission de souscription soit relativement élevée. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se positionne favorablement grâce à sa stratégie de rénovation et d'amélioration énergétique.
Endettement
La SCPI Kyaneos Pierre présente un taux d'endettement de 22,2%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement constituée d'emprunts à taux fixe et amortissables, avec une maturité allant jusqu'à 7 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'absence de recours à des emprunts à taux variable limite le risque de refinancement. L'endettement est utilisé comme un levier de performance pour financer les acquisitions et les travaux de rénovation, ce qui est cohérent avec la stratégie d'investissement de la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI Kyaneos Pierre est de 76,4%, ce qui est inférieur aux standards du marché. Cette situation s'explique par les travaux de rénovation en cours sur une partie significative du patrimoine (17,4%). La vacance locative est de 6,3%, ce qui reste raisonnable. La stratégie de proposer des logements rénovés et énergétiquement performants devrait permettre d'améliorer le TOF à moyen terme. Les risques de départ de locataires sont limités par la qualité des logements et les loyers compétitifs.
Dynamique
La dynamique d'acquisition de la SCPI Kyaneos Pierre est forte, avec plus de 1200 logements acquis en 2021. Les cessions sont limitées, ce qui montre une stratégie de conservation des actifs. Les investissements sont réalisés à des prix d'achat attractifs, permettant des rendements d'entrée intéressants. La tendance du prix de part est à la hausse depuis la création de la SCPI en 2018. La société de gestion semble bien positionnée pour continuer à créer de la valeur à long terme grâce à sa politique de rénovation et d'amélioration énergétique.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,94%)
- + Stratégie de rénovation énergétique et amélioration de la qualité des logements
- + Forte croissance de la capitalisation (+89,67 M€ en 2021)
- + Diversification géographique et des locataires
- + Endettement maîtrisé (22,2%)
Points négatifs
- − Taux d'occupation financier (TOF) relativement bas (76,4%)
- − Commission de souscription élevée
- − Rendement en légère baisse par rapport aux années précédentes
- − Travaux de rénovation pouvant entraîner des périodes de vacance locative
- − Dépendance aux petites villes et zones périurbaines, potentiellement moins liquides