Rapport annuel 2019
SCPI LF Croissance et Territoires · La Française
Synthèse
La SCPI LF Croissance et Territoires, anciennement CM-CIC Pierre Investissement, est une SCPI à capital variable principalement investie en régions françaises hors Ile-de-France. Elle cible des actifs diversifiés incluant bureaux, commerces, santé et éducation. L'exercice 2024 a été marqué par une stabilité du prix de souscription et un taux de distribution de 5.50%. La SCPI affiche un taux d'occupation financier de 92%, avec une capitalisation de 67.32 M€.
Recommandation
La SCPI LF Croissance et Territoires est adaptée à un profil d'investisseur équilibré, avec un horizon d'investissement recommandé de 10 ans. Les points de vigilance incluent la variation négative du prix de part et les risques liés à l'endettement. Comparée aux meilleures SCPI du marché, elle présente une performance correcte mais avec des risques identifiés. La conviction sur cette SCPI est neutre, en raison des informations financières et de gestion incomplètes.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de LF Croissance et Territoires est diversifié, comprenant principalement des bureaux, commerces, actifs de santé et éducation. La répartition géographique est majoritairement en régions françaises hors Ile-de-France, avec une part minoritaire en Ile-de-France. Les actifs sont de qualité variable, avec une attention particulière portée aux critères ESG lors des acquisitions. La diversification des locataires et la solidité des baux sont des points forts, bien que la durée moyenne des baux et les indices de révision ne soient pas précisés. Les risques de dépréciation sont modérés grâce à la diversification sectorielle et géographique.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5.50% est supérieur à la moyenne du marché (~4.5%), ce qui est un point positif. Cependant, la variation négative du prix de part (-9.31%) est préoccupante. Le dividende par part est de 13.80€, mais le niveau du report à nouveau n'est pas mentionné, ce qui limite l'analyse de la sécurité des distributions futures. Les frais de gestion, incluant une commission de souscription de 9% HT, impactent le rendement net investisseur. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance financière est correcte mais présente des risques liés à la baisse du prix de part.
Endettement
La SCPI LF Croissance et Territoires affiche un taux d'endettement de 30%, en dessous de la norme prudentielle de 40% max AMF. Le recours à l'endettement est limité à 25% maximum d'endettement bancaire. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas précisés, ce qui empêche une analyse complète du risque de refinancement. L'endettement semble être utilisé comme levier de performance, mais la hausse des taux pourrait augmenter le coût du service de la dette.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 92% est un signal positif, bien que le taux d'occupation opérationnel (TOO) ne soit pas mentionné. La vacance par type d'actif ou géographie n'est pas détaillée. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours ne sont pas spécifiés, ce qui limite l'évaluation de la solidité des revenus locatifs. Globalement, la dynamique locative semble solide, mais des informations supplémentaires seraient nécessaires pour une analyse complète.
Dynamique
La politique d'acquisition de LF Croissance et Territoires est orientée vers des actifs diversifiés en régions françaises, avec une attention aux critères ESG. Les cessions réalisées et les plus ou moins-values dégagées ne sont pas mentionnées. La stratégie de rotation du portefeuille et la tendance du prix de part sur 3 à 5 ans ne sont pas détaillées. La SCPI semble bien positionnée dans le cycle immobilier actuel, mais la capacité de la société de gestion à créer de la valeur à long terme reste à confirmer.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5.50%)
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Attention aux critères ESG lors des acquisitions
- + Capitalisation solide de 67.32 M€
Points négatifs
- − Variation négative du prix de part (-9.31%)
- − Informations financières et de gestion incomplètes
- − Risques liés à la hausse des taux d'intérêt
- − Absence de données sur la collecte et les parts en attente de retrait