Rapport annuel 2024
SCPI LF Croissance et Territoires · La Française
Synthèse
LF Croissance et Territoires est une SCPI à capital variable investissant principalement dans les métropoles régionales françaises. En 2024, elle a collecté 4,3 M€ et a maintenu un taux de distribution de 6,25%. La capitalisation s'élève à 110,7 M€. La SCPI a réalisé des cessions pour 4,9 M€ et n'a pas effectué de nouvelles acquisitions en raison de l'absence de collecte nette. Le taux d'occupation financier est de 89,1%.
Recommandation
LF Croissance et Territoires est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement attractif et d'une diversification géographique en France. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent le maintien du TOF au-dessus de 90% et la gestion de la vacance locative. Comparée aux meilleures SCPI du marché, LF Croissance et Territoires offre un bon compromis entre rendement et sécurité. La conviction est positive, avec une attention particulière à la gestion locative et à la collecte future.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de LF Croissance et Territoires est diversifié, comprenant des bureaux (62,70%), des commerces (32,65%) et des actifs de santé et d'éducation (4,65%). Géographiquement, il est principalement situé en régions (86,37%), avec une présence moindre en Île-de-France (7,08%) et à Paris (6,55%). Les actifs sont bien répartis dans des métropoles dynamiques comme Bordeaux, Lille, Lyon, et Toulouse. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une attention particulière portée à la modernisation et à la centralité des actifs. Les baux sont solides, avec une durée résiduelle moyenne de 4 ans, et les principaux locataires représentent une part significative des loyers, ce qui peut poser un risque de concentration.
Analyse financière
La performance financière de LF Croissance et Territoires est solide avec un taux de distribution de 6,25%, supérieur à la moyenne du marché. Le prix de la part est resté stable à 251€, et la capitalisation a atteint 110,7 M€. Le résultat courant est en ligne avec les distributions, et le report à nouveau représente 9,28€ par part, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, à 9% des produits locatifs, sont dans la norme du secteur. Comparée aux benchmarks, la SCPI se distingue par un rendement attractif et une gestion prudente.
Endettement
LF Croissance et Territoires présente un taux d'endettement de 3,74%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La dette est principalement constituée d'emprunts hypothécaires avec une durée résiduelle pondérée de 3,7 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'endettement actuel est modéré et géré de manière prudente. La SCPI dispose d'une marge de manœuvre pour utiliser l'effet de levier comme levier de performance sans prendre de risques excessifs.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de 89,1% est légèrement en dessous du seuil de 90%, ce qui peut être préoccupant. La vacance est principalement concentrée dans les régions, avec des efforts de commercialisation en cours pour réduire les locaux vacants. Les renouvellements de baux et les relocations sont actifs, avec plusieurs baux renégociés ou prolongés en 2024. La dynamique locative est positive, mais la SCPI doit continuer à surveiller de près les risques de départ de locataires importants pour maintenir la solidité des revenus locatifs.
Dynamique
En 2024, LF Croissance et Territoires n'a pas réalisé de nouvelles acquisitions en raison de l'absence de collecte nette, mais a cédé deux actifs pour 4,9 M€. La stratégie de rotation du portefeuille est en place, avec des cessions opportunistes pour optimiser le rendement. La valeur de réalisation a légèrement baissé de 2,8%, reflétant une certaine résilience dans un marché en baisse. La SCPI prévoit de poursuivre ses acquisitions en 2025 avec un plan d'investissement de 40 M€, visant à capter des opportunités dans un marché en évolution.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,25%
- + Capitalisation solide à 110,7 M€
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Gestion prudente de l'endettement
- + Bonne gestion des parts en attente de retrait
Points négatifs
- − TOF légèrement en dessous de 90%
- − Absence de nouvelles acquisitions en 2024
- − Concentration des locataires principaux
- − Baisse de la valeur de réalisation de 2,8%
- − Dépendance aux cessions pour maintenir la performance