Rapport annuel 2020
SCPI LF Croissance et Territoires · La Française
Synthèse
LF Croissance et Territoires est une SCPI à capital variable du groupe La Française, investissant principalement dans les métropoles régionales françaises. En 2024, elle a collecté 4,3 M€, permettant de traiter 17 159 parts en attente de retrait. La SCPI a maintenu un taux de distribution de 6,25% et une capitalisation de 110,7 M€. Aucun nouvel investissement n'a été réalisé, mais deux actifs ont été cédés pour 4,9 M€. La valeur de réalisation a légèrement baissé de 2,8% par rapport à l'année précédente.
Recommandation
LF Croissance et Territoires est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la gestion de la vacance et la capacité à maintenir le taux de distribution élevé. Comparée aux meilleures SCPI du marché, LF Croissance et Territoires offre une performance solide avec un bon potentiel de croissance. La conviction est positive sur cette SCPI, avec une recommandation d'achat pour les investisseurs à la recherche de diversification et de rendement.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de LF Croissance et Territoires est diversifié, comprenant principalement des bureaux (62,7%), des commerces (32,65%) et des actifs de santé et d'éducation (4,65%). Géographiquement, 86,37% des actifs sont situés en régions, 7,08% en Île-de-France et 6,55% à Paris. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une concentration sur les métropoles régionales dynamiques. La diversification des locataires est satisfaisante, avec des baux solides et une durée résiduelle moyenne de 4 ans. Les principaux locataires incluent ABSIS CYBORG, ALTEN, AUCHAN RETAIL INTERNATIONAL, IGNA et DARTY GRAND OUEST.
Analyse financière
La performance financière de LF Croissance et Territoires est solide, avec un taux de distribution de 6,25%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de part est resté stable à 251 €, et le dividende par part a augmenté à 15,69 €. Le report à nouveau par part est de 9,28 €, offrant un coussin de sécurité. Les frais de gestion, fixés à 9% des produits locatifs et financiers, sont dans la norme du secteur. Comparée aux benchmarks, la SCPI affiche une performance robuste, bien que la baisse de la valeur de réalisation de 2,8% soit à surveiller.
Endettement
LF Croissance et Territoires présente un taux d'endettement de 3,74%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. La durée résiduelle pondérée des emprunts est de 3,7 ans. Le coût moyen de la dette n'est pas précisé, mais l'impact de la hausse des taux semble limité. L'endettement est utilisé de manière prudente, principalement pour des acquisitions opportunistes, et ne constitue pas un facteur de risque significatif.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de LF Croissance et Territoires est de 89,1%, légèrement en dessous du seuil de 90% considéré comme positif. La vacance est principalement concentrée en régions (75,1%). Les renouvellements de baux et les relocations sont actifs, avec plusieurs baux renégociés ou renouvelés en 2024. La solidité des revenus locatifs est globalement bonne, mais la vacance dans certaines zones pourrait nécessiter une attention particulière pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de LF Croissance et Territoires est axée sur les métropoles régionales françaises, avec une diversification sectorielle. En 2024, aucune nouvelle acquisition n'a été réalisée en raison de l'absence de collecte nette, mais deux cessions ont été effectuées pour un total de 4,9 M€. La stratégie de rotation du portefeuille est active, avec des cessions opportunistes pour optimiser le rendement. Le prix de part est resté stable sur les dernières années, et la SCPI semble bien positionnée pour capter des opportunités dans le cycle immobilier actuel.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 6,25%
- + Bonne diversification géographique et sectorielle
- + Gestion proactive des parts en attente de retrait
- + Endettement faible à 3,74%
- + Dividende par part en augmentation
Points négatifs
- − Baisse de la valeur de réalisation de 2,8%
- − TOF légèrement en dessous de 90%
- − Absence de nouvelles acquisitions en 2024
- − Vacance concentrée en régions
- − Dépendance aux cessions pour maintenir la performance