Rapport annuel 2019
SCPI My Share Education · My Share Company
Synthèse
MyShareSCPI est une SCPI d'immobilier d'entreprise qui a atteint une capitalisation de plus de 100 millions d'euros en 2019. La stratégie d'investissement repose sur la diversification et la mutualisation des risques. En 2019, la SCPI a servi un rendement de 5%, avec un taux d'occupation financier de 94,07%. La collecte nette a été de 83,5 millions d'euros, portant le nombre d'associés à 1180.
Recommandation
MyShareSCPI est adaptée aux investisseurs à la recherche d'un rendement supérieur à la moyenne du marché avec une bonne diversification des risques. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans ou plus. Les investisseurs doivent surveiller la gestion des renouvellements de baux et la capacité de la SCPI à maintenir un taux d'occupation élevé. Globalement, la SCPI présente une conviction positive grâce à sa performance solide et sa stratégie d'investissement bien définie.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de MyShareSCPI est diversifié avec une prédominance de bureaux (78%), suivis de commerces (13%), locaux d'activité (3%), locaux de formation (4%) et messagerie (2%). Géographiquement, les actifs sont répartis sur l'ensemble du territoire français avec une concentration notable en Auvergne-Rhône-Alpes (13%), Hauts-de-France (17%), Île-de-France (16%) et Grand Est (19%). La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une surface totale de 43 278 m² et un rendement immobilier moyen de 6,55%. La diversification des locataires est satisfaisante avec 115 locataires, réduisant ainsi le risque locatif. La durée moyenne résiduelle ferme des baux est de 3,56 ans, ce qui est relativement court et pourrait nécessiter une attention particulière pour les renouvellements.
Analyse financière
La performance financière de MyShareSCPI en 2019 est solide avec un taux de distribution de 5%, supérieur à la moyenne du marché de 4,5%. Le prix de la part est resté stable à 180 euros. Le résultat net par part est de 10,29 euros, supérieur au dividende distribué de 9 euros, permettant de constituer un report à nouveau prudentiel. Les frais de gestion, représentant 10% des produits locatifs et financiers, sont dans la norme du secteur. La valeur de reconstitution par part est de 192,32 euros, supérieure de 6,8% au prix de souscription, offrant une marge de sécurité en cas de baisse des valeurs d'actifs.
Endettement
La SCPI n'a pas contracté d'emprunts en 2019, ce qui signifie un taux d'endettement nul. Cette absence de dette élimine le risque de refinancement et l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage. Cependant, l'absence d'effet de levier pourrait limiter le potentiel de rendement à long terme. La capacité d'investissement repose donc principalement sur la collecte de fonds propres.
Occupation
Le taux d'occupation financier de 94,07% est élevé, indiquant une bonne dynamique locative. La vacance locative est maîtrisée, mais la durée moyenne résiduelle des baux de 3,56 ans est relativement courte, ce qui pourrait nécessiter des efforts de renouvellement et de renégociation des baux. La diversification des locataires et la répartition géographique des actifs contribuent à la solidité des revenus locatifs à court et moyen terme.
Dynamique
En 2019, MyShareSCPI a réalisé 25 acquisitions pour un montant total de 72 millions d'euros, réparties sur l'ensemble du territoire français. Les acquisitions ont été effectuées à des rendements d'entrée attractifs, contribuant à la constitution d'un patrimoine diversifié et équilibré. La stratégie de rotation du portefeuille semble bien gérée, avec une attention particulière portée à la qualité des actifs et à la diversification géographique et sectorielle. La SCPI est bien positionnée pour saisir les opportunités d'investissement futures, notamment en Europe.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution de 5%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier élevé à 94,07%.
- + Diversification géographique et sectorielle du patrimoine.
- + Collecte nette significative de 83,5 millions d'euros.
Points négatifs
- − Durée moyenne résiduelle des baux relativement courte à 3,56 ans.
- − Absence de levier financier limitant le potentiel de rendement à long terme.
- − Risque de vacance locative en cas de non-renouvellement des baux.