Rapport annuel 2021
SCPI New Gen · Aroxys
Synthèse
La SCPI New Gen est une société civile de placement immobilier à capital variable, créée en mai 2025 par AROXYS. Elle vise à constituer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers en Europe, incluant commerces, bureaux, logistique, et résidences. La stratégie d'investissement est orientée vers la création de valeur à long terme avec un objectif de TRI de 6% sur 10 ans, incluant un taux de distribution annuel de 7%.
Recommandation
La SCPI New Gen est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, recherchant une diversification de leur portefeuille immobilier en Europe. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum, compte tenu de la nature long terme des actifs et des risques de liquidité. Les investisseurs doivent être conscients des frais de gestion et de souscription, ainsi que des risques liés à l'endettement. La SCPI présente un potentiel de rendement attractif, mais nécessite une gestion active et prudente pour atteindre ses objectifs. Conviction neutre à positive, sous réserve de la performance future et de la gestion des risques identifiés.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
La SCPI New Gen prévoit d'investir dans une large gamme d'actifs immobiliers, incluant commerces, bureaux, logistique, et résidences étudiantes ou seniors. La diversification géographique est également un objectif, avec des investissements prévus en Europe, tant dans la zone euro qu'en dehors. La qualité des emplacements et la diversification des locataires seront cruciales pour minimiser les risques de vacance et de dépréciation. La solidité des baux, incluant leur durée et les indices de révision, sera déterminante pour assurer des revenus locatifs stables et prévisibles. La SCPI devra prouver sa capacité à sélectionner des actifs de qualité et à gérer efficacement les risques locatifs et de marché.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI New Gen reste à évaluer, car elle est encore en phase de constitution. L'objectif de taux de distribution de 7% est ambitieux comparé à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de souscription de 100 € par part inclut une prime d'émission de 40 €, ce qui pourrait impacter le rendement net pour les investisseurs. Les frais de gestion et de souscription devront être surveillés pour évaluer leur impact sur le rendement net. La SCPI devra démontrer sa capacité à générer des revenus locatifs suffisants pour atteindre ses objectifs de distribution et de valorisation des parts.
Endettement
La SCPI New Gen prévoit de recourir à l'endettement dans la limite de 40% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier, conformément aux normes prudentielles de l'AMF. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas encore précisés. L'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de portage devra être surveillé, car il pourrait affecter la rentabilité des investissements. L'endettement peut être un levier de performance, mais il augmente également les risques financiers, notamment en cas de fluctuations défavorables du marché immobilier ou des taux d'intérêt.
Occupation
L'analyse de la dynamique locative de la SCPI New Gen est limitée par l'absence de données sur le taux d'occupation financier (TOF) et le taux d'occupation opérationnel (TOO). La solidité des revenus locatifs dépendra de la qualité des actifs acquis et de la gestion des baux. La SCPI devra prouver sa capacité à maintenir un TOF élevé (>90%) pour assurer des revenus locatifs stables. Les renouvellements de baux et les renégociations en cours seront des indicateurs clés de la santé locative de la SCPI. Le risque de départ de locataires importants devra être géré activement pour minimiser les périodes de vacance.
Dynamique
La SCPI New Gen adopte une stratégie d'acquisition diversifiée, ciblant des actifs immobiliers en Europe avec un potentiel de valorisation à long terme. Les cessions d'actifs seront envisagées pour dégager des plus-values et financer de nouveaux investissements. La capacité de la société de gestion à identifier et saisir des opportunités d'investissement pertinentes sera cruciale pour créer de la valeur. La tendance du prix de part sur 3 à 5 ans reste à observer, mais l'objectif de TRI de 6% sur 10 ans est ambitieux. La SCPI devra démontrer sa capacité à naviguer dans le cycle immobilier actuel et à ajuster sa stratégie en fonction des conditions de marché.
Points clés
Points positifs
- + Diversification géographique et sectorielle des investissements
- + Objectif de TRI de 6% sur 10 ans
- + Gestion par AROXYS, société de gestion expérimentée
- + Possibilité de bénéficier d'une prime d'émission réduite pour les premiers souscripteurs
Points négatifs
- − Risque de liquidité élevé en raison du statut de fonds fermé
- − Absence de données sur le taux d'occupation financier et opérationnel
- − Impact potentiel des frais de gestion et de souscription sur le rendement net
- − Dépendance à l'endettement avec un risque accru en cas de hausse des taux d'intérêt