Rapport annuel 2024
SCPI New Gen · Aroxys
Synthèse
La SCPI New Gen est une société civile de placement immobilier à capital variable, créée en mai 2025 par AROXYS. Elle vise à constituer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers en Europe, incluant commerces, bureaux, logistique, résidences et hôtels. La stratégie d'investissement est orientée vers la création de valeur à long terme, avec un objectif de taux de distribution annuel de 7%, bien que non garanti. La SCPI peut recourir à l'endettement jusqu'à 40% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier.
Recommandation
La SCPI New Gen est adaptée aux investisseurs ayant un profil équilibré à dynamique, recherchant une diversification de leur patrimoine immobilier en Europe. L'horizon d'investissement recommandé est de 10 ans minimum. Les points de vigilance incluent le risque de liquidité et la gestion des taux d'occupation. Comparée aux meilleures SCPI du marché, New Gen offre un potentiel de rendement élevé mais présente des risques liés à la liquidité et à l'endettement. Conviction neutre à positive sur cette SCPI, sous réserve de la gestion efficace des risques identifiés.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
La SCPI New Gen prévoit d'investir dans une variété d'actifs immobiliers, incluant commerces de centre-ville et périphérie, locaux d'activités, entrepôts, logistique urbaine, plateformes logistiques, résidences étudiantes et seniors, bureaux, hôtellerie, et autres actifs d'immobilier d'entreprise. La répartition géographique cible principalement les pays européens avec un potentiel de croissance démographique et économique. La diversification des locataires et la qualité des emplacements seront cruciales pour la stabilité des revenus locatifs. La stratégie de gestion inclut des travaux de rénovation et de réhabilitation pour maintenir la valeur des actifs. Les risques de dépréciation seront atténués par une sélection rigoureuse des investissements et une gestion proactive des baux.
Analyse financière
La SCPI New Gen vise un taux de distribution annuel de 7%, supérieur à la moyenne du marché (~4,5%). Le prix de souscription est fixé à 100€, avec une prime d'émission de 40€. Les valeurs de réalisation et de reconstitution ne sont pas encore déterminées. La commission de souscription est de 10% HT du prix de souscription. La performance financière dépendra de la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs stables et à réaliser des plus-values sur les cessions d'actifs. Les frais de gestion devront être surveillés pour garantir un rendement net attractif pour les investisseurs.
Endettement
La SCPI New Gen peut recourir à l'endettement jusqu'à 40% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier, conformément aux normes prudentielles de l'AMF. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés. L'endettement peut être un levier de performance si les investissements génèrent des rendements supérieurs au coût de la dette. Cependant, une hausse des taux d'intérêt pourrait augmenter le coût de portage et réduire les marges. La gestion proactive du risque de refinancement sera essentielle pour maintenir la stabilité financière.
Occupation
Les taux d'occupation financier et opérationnel ne sont pas mentionnés. La dynamique locative dépendra de la qualité des actifs et de la diversification des locataires. Un TOF supérieur à 90% serait un signal positif, tandis qu'un taux inférieur à 85% serait préoccupant. La gestion des renouvellements de baux et des relocations sera cruciale pour minimiser les périodes de vacance et garantir des revenus locatifs stables. Le risque de départ de locataires importants devra être surveillé.
Dynamique
La politique d'acquisition de la SCPI New Gen vise des actifs immobiliers diversifiés en Europe, avec un focus sur les pays à fort potentiel de croissance. Les cessions d'actifs pourront être réalisées pour dégager des plus-values et financer de nouveaux investissements. La stratégie de rotation du portefeuille et la capacité à saisir les opportunités de marché seront déterminantes pour créer de la valeur à long terme. La tendance du prix de part sur 3 à 5 ans n'est pas mentionnée, mais la gestion proactive des investissements et des cessions sera essentielle pour maintenir la performance.
Points clés
Points positifs
- + Diversification des actifs immobiliers en Europe
- + Objectif de taux de distribution annuel de 7%
- + Possibilité de recourir à l'endettement jusqu'à 40%
- + Stratégie de gestion proactive des actifs
- + Focus sur des pays à fort potentiel de croissance
Points négatifs
- − Risque de liquidité élevé
- − Absence de données sur les taux d'occupation
- − Coût de la commission de souscription élevé (10% HT)
- − Dépendance à la qualité des investissements pour la performance
- − Impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt sur le coût de la dette