Rapport annuel 2019
SCPI Paref Prima · PAREF Gestion
Synthèse
PAREF Prima est une SCPI de rendement à capital variable issue de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Elle investit principalement dans des commerces en Allemagne et aux Pays-Bas. En 2024, la SCPI a atteint un taux de distribution de 5,00% et un TOF de 95,2%. La capitalisation s'élève à 933,8 M€ avec 14 588 associés. La stratégie pour 2025 inclut des acquisitions ciblées et des cessions générant des plus-values.
Recommandation
PAREF Prima est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la gestion des demandes de retrait et la stabilisation du prix de part. Comparée aux meilleures SCPI du marché, PAREF Prima offre une performance solide avec des perspectives de croissance. La recommandation est positive, avec une attention particulière à la gestion de la liquidité.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de PAREF Prima est composé principalement de commerces essentiels (67,3% des revenus locatifs) situés en Allemagne et aux Pays-Bas. La répartition géographique est diversifiée avec une présence notable en Rhénanie du Nord-Westphalie, Bavière et Hesse. Les actifs sont bien situés et bénéficient d'une gestion locative dynamique, avec un taux de recouvrement de 97,6%. Les baux sont solides avec une durée résiduelle moyenne de 5,68 ans. La diversification des locataires et la qualité des emplacements réduisent les risques de vacance et de dépréciation.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,00% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), indiquant une bonne performance. Le prix de part a été ajusté à 272 €, en baisse de 2,86% par rapport à 2023. Le résultat courant est soutenu par une gestion rigoureuse des charges et une bonne maîtrise des coûts d'entretien. Le report à nouveau de 0,70 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que significatifs, sont justifiés par la performance globale. Comparée aux benchmarks, la SCPI se positionne favorablement.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 27,0%, PAREF Prima reste en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont principalement à taux fixe, limitant le risque de refinancement. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et la maturité des emprunts est bien étalée. La hausse des taux d'intérêt pourrait avoir un impact limité sur le coût de portage. L'endettement est utilisé comme levier de performance sans constituer un risque majeur.
Occupation
Le TOF de 95,2% est un signal positif, indiquant une bonne occupation des actifs. La vacance est principalement due au départ d'un locataire important à Riesa, mais des efforts de relocation sont en cours. Les renouvellements de baux et les nouvelles signatures montrent une dynamique locative favorable. Le risque de départ de locataires importants est bien géré, assurant la stabilité des revenus locatifs pour les prochaines années.
Dynamique
La politique d'acquisition de PAREF Prima est ciblée sur des actifs de qualité à fort potentiel de valorisation. En 2024, des cessions ont généré des plus-values distribuables. La stratégie de rotation du portefeuille est bien définie, avec un focus sur la réduction de l'empreinte carbone et l'amélioration de la performance énergétique. Le prix de part a montré une tendance à la baisse, mais la stabilisation récente des taux d'intérêt pourrait inverser cette tendance. La société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,00%).
- + TOF élevé à 95,2%, indiquant une bonne occupation des actifs.
- + Diversification géographique et sectorielle solide.
- + Gestion proactive des baux et des relocations.
Points négatifs
- − Baisse du prix de part de 2,86% en 2024.
- − Décollecte nette de -4,52 M€ sur l'exercice.
- − File d'attente de parts en retrait (30 124 parts) à surveiller.
- − Charges d'entretien élevées impactant le résultat par part.