Rapport annuel 2021
SCPI Paref Prima · PAREF Gestion
Synthèse
La SCPI Paref Prima, issue de la fusion de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, est une SCPI de rendement à capital variable. Elle se concentre sur l'immobilier commercial en Allemagne et aux Pays-Bas. En 2024, elle a atteint un taux de distribution de 5,00% et a versé un dividende de 13,14 € par part. La capitalisation s'élève à 933,8 M€ avec un taux d'occupation financier de 95,2%. La stratégie d'investissement vise à diversifier géographiquement et sectoriellement le portefeuille pour maximiser la création de valeur à long terme.
Recommandation
La SCPI Paref Prima est adaptée aux investisseurs équilibrés recherchant un rendement supérieur à la moyenne du marché. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la stratégie de création de valeur à long terme. Les points de vigilance incluent la gestion de la file d'attente de parts en retrait et la dépendance aux commerces essentiels. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Paref Prima offre une performance solide avec une gestion proactive et une diversification géographique et sectorielle. La conviction est positive sur cette SCPI pour les investisseurs cherchant un rendement attractif et une gestion dynamique.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de la SCPI Paref Prima est principalement composé d'actifs commerciaux situés en Allemagne et aux Pays-Bas. Les commerces essentiels, tels que les enseignes alimentaires, de bricolage et de drugstore, représentent 67,3% du revenu locatif. La répartition géographique est bien diversifiée avec une présence notable en Rhénanie du Nord-Westphalie, Bavière et Bade-Wurtemberg. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec une majorité d'actifs situés dans des zones à forte fréquentation. La diversification des locataires est également satisfaisante, réduisant le risque de vacance. Les baux ont une durée résiduelle moyenne de 5,68 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Cependant, la dépendance aux commerces essentiels pourrait poser un risque en cas de changement de comportement des consommateurs.
Analyse financière
La performance financière de la SCPI Paref Prima est solide avec un taux de distribution de 5,00%, supérieur à la moyenne du marché. Le dividende par part a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente, atteignant 13,14 €. Le prix de la part a été ajusté à 272 €, reflétant une légère baisse par rapport à la valeur de reconstitution. Le report à nouveau est de 2,396809 €, offrant un coussin de sécurité pour les distributions futures. Les frais de gestion restent dans la norme, mais leur impact sur le rendement net investisseur doit être surveillé. Comparée aux benchmarks du secteur, la SCPI se positionne favorablement grâce à une gestion proactive et une diversification géographique et sectorielle.
Endettement
La SCPI Paref Prima affiche un taux d'endettement de 27,0%, bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Le capital restant dû des emprunts est de 256,65 M€, avec une utilisation de 67,5% de la capacité d'endettement maximum. Le coût moyen de la dette et la maturité des emprunts ne sont pas spécifiés, mais la gestion semble prudente. La baisse des taux directeurs de la BCE en 2024 a favorisé des conditions de financement plus avantageuses. L'endettement est utilisé comme un levier de performance sans constituer un risque majeur pour la SCPI.
Occupation
Le taux d'occupation financier (TOF) de la SCPI Paref Prima est de 95,2%, ce qui est un signal positif. Le taux de vacance est principalement dû au départ du locataire Real à Riesa, représentant une surface de 8 983 m². La gestion locative dynamique a permis de signer 20 nouveaux baux et de renouveler ou prolonger 89 baux en 2024. Le taux de recouvrement des loyers est élevé à 97,6%, assurant des revenus locatifs stables. La société de gestion travaille activement à la relocation des espaces vacants, ce qui devrait maintenir la solidité des revenus locatifs dans les prochaines années.
Dynamique
La SCPI Paref Prima a réalisé des acquisitions ciblées et des cessions stratégiques en 2024, notamment la vente de l'actif de Bad Harzburg générant une plus-value distribuable de près d'1 M€. La fusion avec Novapierre Allemagne 2 a permis de créer un portefeuille plus diversifié et qualitatif. La stratégie de rotation du portefeuille vise à maximiser la création de valeur à long terme. Le prix de la part a été ajusté à 272 €, reflétant une légère baisse par rapport à la valeur de reconstitution. La politique d'acquisition se concentre sur des actifs à fort potentiel de création de valeur, tandis que les cessions d'actifs matures permettent de dégager des plus-values distribuables.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution de 5,00%, supérieur à la moyenne du marché.
- + Taux d'occupation financier élevé à 95,2%.
- + Diversification géographique et sectorielle du portefeuille.
- + Gestion proactive avec des acquisitions et cessions stratégiques.
Points négatifs
- − Légère baisse du prix de la part à 272 €.
- − Dépendance aux commerces essentiels représentant 67,3% du revenu locatif.
- − File d'attente de 30 124 parts en attente de retrait.
- − Risque de vacance lié au départ de locataires importants comme Real à Riesa.