Rapport annuel 2020
SCPI Paref Prima · PAREF Gestion
Synthèse
PAREF Prima est une SCPI de rendement à capital variable, issue de la fusion entre Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Elle se concentre sur l'immobilier commercial en Allemagne et aux Pays-Bas. En 2024, la SCPI a atteint un taux de distribution de 5,00% et un TOF de 95,2%. La capitalisation s'élève à 933,8 M€ avec 14588 associés. La stratégie d'investissement vise à diversifier géographiquement et sectoriellement le portefeuille pour maximiser la création de valeur à long terme.
Recommandation
PAREF Prima est adaptée aux investisseurs équilibrés cherchant un rendement supérieur à la moyenne avec une diversification géographique et sectorielle. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent la file d'attente de parts en retrait et les frais de gestion élevés. Comparée aux meilleures SCPI du marché, PAREF Prima offre une performance solide mais avec des marges d'amélioration. La conviction est positive, mais avec une attention particulière aux aspects de liquidité et de gestion des coûts.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine de PAREF Prima est principalement composé de commerces essentiels (67,3% du revenu locatif), avec une diversification géographique en Allemagne et aux Pays-Bas. Les actifs sont bien répartis avec une présence notable en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Bavière et Hesse. La qualité des emplacements est globalement bonne, avec des actifs situés dans des zones à forte fréquentation. La durée moyenne des baux est de 5,68 ans, ce qui assure une certaine stabilité des revenus locatifs. Les principaux locataires sont des enseignes de commerce essentiel, ce qui réduit le risque de vacance locative.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,00% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), ce qui est un point positif. Cependant, le prix de part a légèrement baissé de 2,86% en 2024. Le résultat courant est en ligne avec les distributions, mais le report à nouveau est faible à 0,70 € par part, ce qui limite le coussin de sécurité. Les frais de gestion sont relativement élevés, impactant le rendement net pour les investisseurs. Comparée aux benchmarks du secteur, la performance de PAREF Prima est solide mais pourrait être améliorée par une meilleure maîtrise des coûts.
Endettement
Le taux d'endettement de 27,0% est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF, ce qui est rassurant. Les emprunts sont principalement à taux fixe, ce qui limite le risque de refinancement en cas de hausse des taux. Le coût moyen de la dette est raisonnable, et la maturité des emprunts est bien étalée. L'endettement est utilisé comme un levier de performance, mais reste à un niveau prudentiel, ce qui réduit les risques financiers pour la SCPI.
Occupation
Le TOF de 95,2% est un signal positif, indiquant une bonne gestion locative. Le taux de vacance est faible, et les renouvellements de baux sont fréquents, ce qui assure une stabilité des revenus locatifs. Le départ de locataires importants comme Real à Riesa a été compensé par de nouvelles locations et des prolongations de baux. La société de gestion montre une capacité à maintenir un haut niveau d'occupation, ce qui est crucial pour la performance future.
Dynamique
La politique d'acquisition est ciblée sur des actifs de qualité à des prix attractifs, ce qui devrait être relutif pour le portefeuille. En 2024, des cessions ont généré des plus-values distribuables, et des projets d'acquisitions sont en cours. La stratégie de rotation du portefeuille est bien définie, avec un focus sur la réduction de l'empreinte carbone et l'amélioration de la performance énergétique des actifs. La tendance du prix de part sur les dernières années montre une légère baisse, mais la SCPI reste bien positionnée pour créer de la valeur à long terme.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution supérieur à la moyenne du marché (5,00%)
- + TOF élevé à 95,2%
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Stratégie d'investissement bien définie
- + Endettement maîtrisé à 27,0%
Points négatifs
- − Baisse du prix de part de 2,86%
- − Collecte nette négative (-4,52 M€)
- − File d'attente de parts en retrait (30 124 parts)
- − Frais de gestion relativement élevés
- − Report à nouveau faible (0,70 € par part)