Rapport annuel 2019
SCPI Activimmo · Alderan
Synthèse
La SCPI Activimmo, gérée par Alderan, se spécialise dans les entrepôts logistiques et locaux d'activités, avec une stratégie d'investissement en France et en Europe. En 2024, elle a collecté 182 M€, acquis 19 actifs pour 151 M€, et maintenu un taux de distribution de 5,50%. La capitalisation atteint 1,31 Md€, avec un TOF de 96,3%.
Recommandation
Activimmo est adaptée aux investisseurs équilibrés à la recherche d'un rendement attractif et d'une diversification dans le secteur logistique. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 à 10 ans. Les points de vigilance incluent les frais de gestion et la concentration des locataires. Comparée aux meilleures SCPI du marché, Activimmo offre une performance solide et une gestion prudente. La conviction est positive, avec une recommandation d'investissement pour ceux cherchant à diversifier leur portefeuille avec des actifs logistiques.
Analyse détaillée
Patrimoine immobilier
Le patrimoine d'Activimmo est principalement composé d'entrepôts logistiques (50%) et de locaux d'activités (32%), avec une répartition géographique majoritairement en France (80,5%) et une expansion notable en Espagne (14%). Les actifs sont bien situés, proches des grands axes logistiques et des bassins de consommation. La diversification des locataires est bonne, avec 371 locataires et des baux solides. Les principaux locataires, comme SCAPEST et Bert, représentent une part significative des loyers, mais la diversification continue à réduire ce risque. La qualité des emplacements et la solidité des baux assurent une bonne résilience du patrimoine.
Analyse financière
Le taux de distribution de 5,50% est supérieur à la moyenne du marché (~4,5%), indiquant une bonne performance. Le prix de la part est resté stable à 610 €, et le dividende par part est de 33,56 €. Le report à nouveau de 0,36 € par part offre un coussin de sécurité. Les frais de gestion, bien que significatifs, sont justifiés par la performance et la gestion active du patrimoine. Comparée aux benchmarks, Activimmo se positionne favorablement, avec un rendement attractif et une gestion efficace.
Endettement
Avec un taux d'endettement de 4,1%, Activimmo est bien en dessous de la norme prudentielle de 40% fixée par l'AMF. Les emprunts sont principalement à court terme, limitant l'impact de la hausse des taux. Le coût moyen de la dette est maîtrisé, et la maturité des emprunts est alignée avec les besoins de financement. L'endettement est utilisé de manière prudente, servant de levier de performance sans augmenter significativement le risque.
Occupation
Le TOF de 96,3% est très positif, indiquant une faible vacance locative. Les principaux lots vacants sont en cours de commercialisation, et la vacance est principalement due à des développements récents. Les renouvellements de baux et les relocations sont bien gérés, assurant une stabilité des revenus locatifs. La dynamique locative est solide, avec un risque de départ de locataires bien maîtrisé.
Dynamique
La politique d'acquisition d'Activimmo est ciblée sur des actifs logistiques de qualité, avec des rendements attractifs. En 2024, 19 acquisitions ont été réalisées pour 151 M€, principalement en France et en Espagne. Les cessions ont dégagé des plus-values, renforçant la stratégie de rotation du portefeuille. Le prix de la part est stable depuis plusieurs années, et la société de gestion démontre une capacité à créer de la valeur à long terme, en s'adaptant aux cycles immobiliers.
Points clés
Points positifs
- + Taux de distribution élevé de 5,50%
- + TOF de 96,3%, indiquant une faible vacance
- + Diversification géographique et sectorielle
- + Gestion prudente de l'endettement
- + Bonne collecte nette de 141,5 M€
Points négatifs
- − Frais de gestion relativement élevés
- − Exposition significative à quelques grands locataires
- − Risque de vacance sur certains actifs récents
- − Dépendance à la performance du marché logistique
- − Impact potentiel de la hausse des taux d'intérêt